房玲等：万科等多家头部房企为何争相定增？
中新经纬2月21日电 题：万科等多家头部房企为何争相定增？
做者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
易天宇 克而瑞研究中心研究员
继保利125亿、华发60亿等公布定增议案后，万科也于2023年2月13日抛出了非公开发行A股股票预案，方案向不超越35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超越150亿元。若本次万科定增方案可以顺利停止，将会成为A股房企更大规模的定增案。
值得重视的是，关于此次万科定增的订价方面，也成为市场上量疑的焦点。万科做为中国房地产第一股，鉴于其行业地位及影响力，其定增方案历程与市场反应，不只影响着企业本身开展，同时也反映了市场对房地产行业走势的预判。
定增摊薄原有股东利益，发行价“破净”引争议
围绕近期房契定向增发海潮，市场上的次要量疑：一是在于定向增发自己会摊薄不克不及参与此次定增的原有股东权益，包罗投票权和未分配利润；二是在于部门房企是以“破净”价格抉择增发。
从万科、保利、华发的方案发行股份与总股本的占比情状来看，华发方案定增发行股份数占发行前总股本占比更高，到达近30%，而万科因为其总股本规模较大，但该占比也到达了9.5%。
固然三间企业都发布了将来股东分红回报规划陈述，如将来三年，万科方案每年以现金体例分配利润很多于昔时实现的可分配利润的30%。但因为中小股东持有股份被稀释，其利益仍会被摊薄。
2022年上半年，万科A股母公司未分配利润为154.32亿元，较期初增长27%，是三家房其中规模更高的。而万科在定增预案中提到“本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的新老股东根据发行后的股份比例共享。”那关于原中小股东而言，存在着必然的缺失。
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此外从发行价格来看，万科股价已处于“破净”形态。
根据万科预案，万科方案募集资金总额不超150亿元，发行数量不超越11亿股来计算，万科方案定增发行价格约13.64元/股，预案发布前一交易日(2023年2月10日)的收盘价为17.67元/股，当前的每股净资产为20.73元/股，相较于前一交易日收盘价折让了22.8%。
定投项目收益率普及偏低，但能加快资金收受接管
从三间企业对募集资金的利用用处上来看，万科用于填补活动资金的占比更高，到达了上限的30%，而华发股份也到达了25%，仅保利为12%。填补活动资金占比高。固然预示着那笔资金投进短时间无法创造收益，但增加了企业平安边际，为行业苏醒后的一般运营做好预备。
除此外，三间企业也都别离公布了定增投进项目标销售净利率和项目投资收益率，通过计算整体项目加权均匀，可发现定增项目整体收益率较低。此中保利开展14个项目销售净利率为8.3%，项目投资收益率为9.53%；万科为6.58%、7.41%；华发为6.35%、6.76%。而根据2022年三季度季报，保利、万科、华发前三季度的净利润率别离为12.07%、8.07%及8.21%，存在较大差距。
固然定增投进项目收益率较低，但通过定增募资仍具有积极意义。因为那类项目需要前期沉淀资金滚动开发，投进时间一般较长，通过定增募资投进部门募集资金，能够加快资金收受接管，不失为一种改进现金流的办法。
低价定增面对窘境
事实上，除万科外，近期也有多家房企以“破净”价格增发的先例，包罗碧桂园于2022年内的三次配售。
据统计，截至2023年2月17日，港股和A股250家房地产上市企业中，当日收盘价低于每股净资产，即处于“破净”形态的房契多达178家，占比到达了71%。此外从“破净”房企市净率情状来看，有61家房企的市净率小于0.2，占比到达了34%；市净率处于0.2到0.4之间的也多达41家，占比23%。
可见，当前大大都上市房企都处于“破净”形态，从侧面也反映出当前投资者对房地产行业及公司的自信心低迷，从而在股价上间接表现。
由此，当前上市房企若要定向增发，势需要面临当前股价过低的窘境。若抉择不低于每股净资产价格发行，过高发行价格会“劝退”潜在投资者，增加企业融资难度。
而若抉择以 “破净”价格增发，则会形成每股净资产降低，对当前股价陆续产生倒霉影响，降低将来股权再融资空间，同时也会摊薄已有股东资产总额。
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