안거방과 인재방은 살 가치가 없다고요?(화)
说明：本篇不构成投资定见，仅供参考 （本篇订正昨日版本）
买安居房值不值？
上一篇文章通过计算，为各人阐发了安居房和人才房值不值得买。 总体来说，安居房、人才住房的投资收益都是高于同地段的商品房的，但最末收益程度与价格系数、市场涨幅以及地段有很大关系。并且， 在不考虑房价涨幅的情状下，若安居房与商品房的价差越大（表现在单价的比值），收益越高。 错过的同窗能够点击下方回看：
安居房和人才房值不值得买？（一）
房价事实还会不会涨？
根据统计局数据， 深 圳 常住 生齿大约为1768.16万人 ，此中常住户籍生齿约556万人 （截行到2021岁暮） 。根据住建局《深圳市住房开展“十四五”规划》披露信息，全市住房建筑总面积约6.21亿平方米，对应人均约35㎡。但根据市政府官网上《深圳特区报》在2020年的一则报导，深圳住房总量约1082万套（间），对应人均住房面积约27平方米。那两个数据相差很大，无法逃溯哪一个更接近实在情状。但能够必定的是那里的统计数据不只包罗商品住房，还包罗商务公寓、工业宿舍、以及城中村中大量的村民自建房、小产权房等等。存在很大“水分”。事实上，实正的商品室第预估仅有189万套 （数据 来源：收集，据传住建局披露） 。
所以如许的供需矛盾，仍是足够支持深圳的高房价。并且在短期内难以改变，事实那个城市生齿的均匀年龄只要32.5岁 （来源：第七次生齿普查） 。 因而，在那里能够斗胆假设深圳商品房总体走势能够连结每年至少2-3%的涨幅； 对应能够揣度出安居房、人才房也能够稳稳跑赢购房者的住房贸易贷款。 因为今天有小伙伴提醒到各人都是贷款买房，所以增加一个彩蛋：计算一下假设是贷款情状下，购置安居房、人才房的投资收益若何：
假设：张三在2023年以200万价格购进一套安居房，同小区市场商品房市场价格为400万。持有10年后，根据《深圳市安居型商品房建立和治理办法（收罗定见稿）》第四十三条规定，缴纳增值收益。并在一年后根据商品房对外出卖（契合“满五独一”的前提）。
张三按首套贷款计算，贷款总额140万，房贷利率4.6%（30年期），则月供为7177元。因而，张三的现金流如下：
假设房价10年不涨，张三自有资金的投资回报率是负的 （纠正昨日错误版本，因为房价不涨的话，张三相当于白白为银行打了10年工）。 假设房价按均匀每年2.5%涨幅考虑，张三的投资收益率为21.8%， 内部收益率为4.86%。
如许的持久投资收益程度仍是可以稳稳跑赢银行理财，因为将来5年所有理财的产物投资收益可能率是要下降的。假设再考虑其他房价上涨情状，算出来IRR的成果各人看看就好（总体来看是平安系数很高的投资）：
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哪些人才房项目最值得存眷？
那里以存量的人才住房为例，根据上一篇文章阐发逻辑，看看哪个楼盘最值得申请。 不烦琐，间接上成果：
通过比力能够看出：总体关外的价格系数较高，也就是性价比力低。
比照之下，福田景田、南山前海、蛇口性价比是更高的，并且那几个区域将来房价升值潜力也更大，因而最值得出手；其次则为宝安、光亮和龙岗片区，那里能够重点存眷一下宝安。比力不测的是，龙华的人才房性价比反而很低，考虑到龙华住房总体赐与量较大，确实那一片区的吸引力就很一般了。
至于其他安居房，各人能够根据同样的办法如法炮造阐发一下。下一篇，我们阐发下，什么样的人合适申存候居房和人才房。
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