现在无人承认的奥体,昔时有多勇?

访客2023-12-03 04:19:1439

那两个月看到良多收集文章关于奥体二手房,呈现必然幅度下跌的动静,关于奥体那个板块,现在的场面,良多人会回咎于三件套、福州体育赛事太少等等。

那些理由看上往有点牵强,出于猎奇,特意整理了一下板块的开展数据,看看昔时的奥体有多勇。

开展轨迹

关于奥体的开展,时间也不长,根本跟东二环是统一时间:

2010年,福州提出建立海峡奥体中心片区的战术规划,随后开启征迁。

2011年12月,海峡奥体中心场馆建立批示部揭牌,奥体场馆建立全面拉开

2014年10月份,海峡奥体中心主体育场,一场三馆外部主体全面落成。

2015年10月,全国首届青年运动会开幕式在此举行。

以上是关于奥体中心的节点,但那不是楼市的节点。

关于楼市先看土拍,在土拍之前,关于奥体的板块划分又是一个问题,到底哪里属于奥体板块?

板块划分

目前板块划分好比金山:一般以浦上大道-金山大道定位成室第区,东二环以化工路以北,前横路或者鹤林公园以西定义。

到了奥体,板块的划分不断含糊其词,那几年楼市低迷后,很多新盘鼓吹酿成金山新盘,而非奥体新盘。

为了更好地领会奥体,小我划分如下,以奥体中心+飞凤山公园+阳光六合为次要核心配套做划分,以三环+南二环+齐安路+杨周路为界。

1、核心区:两个配套之间,南北是建新南路和东岭路,好比建发缦云、融侨奥体原著等

2、奥体北:以安设房+次新盘为主,好比霞镜新城,翡翠里溪看等

3、奥体南:分红两个地带,一个就是在奥体开发前就存在的巨型安设房福湾新城,一个就是2015年的总价地王,檀府+方园。

4、奥体东:配套相对缺失,水晶榕著,金茂悦等

5、三环江:最早开发的区域,早期可能也不算奥体,橡树湾+白宫

6、工业区:南北两大工业区。

7、公园西:随意定义的区域,次要就是山河云出+金凤新苑等。

划分的粒度较细,但是关于奥体目前的处境,那些区域的差别确实也存在。

从配套加持度来看:核心区配套最强,随后是奥体北依靠万达商圈和浦上大道的开展,再接就是奥体南的地王。

关于三环的两盘,主打配套也只剩下江景,奥体东、公园西两个区域,靠着新盘赐与,也是强行趁个板块名。

也恰是因为如许的配套差别,从而形成板块的楼市差价较大,当然除了配套外,本身的赐与和上市节点,影响同样不低。

从开发的节点来看:安设房三环江核心区奥体南奥体北奥体东。

土拍轨迹

关于奥体板块的开发是2010年,但是关于那里赐与从2008年起头,其时的土拍低迷,跟目前十分类似,那几天有个话题喊外资抄底中国楼市,而其时的话题喊外来房企抄底福州楼市。

2008年,华润以18亿竞得洪湾路西侧(三环路东侧)两幅地块,合计共540多亩,楼面地价3000出头。

那就是目前的华润橡树湾,项目2009-2015年,分区陆陆续续开盘,在其时项目仍是定位金山新盘。

2010年-2011年,除了奥体中心开建外,板块右下角的南三环,拍出了近千亩的商服用地。

位于南三环的宗地2011-26号,面积932亩,被利嘉实业以14.23亿拿下,楼面价1580元/平,即利嘉国际商贸城。

2013年开工,原规划总建筑面积300万平方米,总投资逾120亿元,拟打造国际名品城、会展中心、五星级酒店、写字楼、SOHO办公于一体的现代化国际性商贸平台。

超等贸易体搭配新型板块的形式,在10年前,奥体已经就是前驱,并且力度比目前的更甚。

回到土拍,跟着奥体开建,利嘉拿下千亩商服用地后,下一步就是最常见的造城,俗称:房企出场炒做。

2012年,拍出两幅地块,融信拿下三环边的白宫,底价成交,同样定位看江盘,搭配玻璃幕墙的外立面,在当初也是吸睛满满。

另一幅位于奥体左侧,阳光城溢价率56%拿下,地块面积259.8亩,分红南北区,室第+商服用地,即丽兹公馆+阳光六合。

一年前,同样的闽系,泰禾拿下东二环226亩的贸易用地,即东二环泰禾商场。

如东二环代表泰禾,而关于奥体,房企代表:阳光城。

2015年,跟着奥体中心建成,全国首届青运会即将创办,板块起头正式进进疯狂形态,昔时板块两幅地块,一首一尾,更好的表现了其时楼市的改变。

岁首年月,土拍仍然低迷,宗地2015-05号,因竞买人数不敷,取缔拍卖,改为挂牌出让,最末融侨底价拿下。

即目前板块,次新房价天花板融侨奥体园著,分红AB区,B区安设房。

岁尾,融侨+阳光城,以总价51.5亿元拿下宗地2015-35号,楼面价15775元/㎡,溢价率34.2%。创造2015年总价地王,也是其时史上第三高地块总价。

地块面积共计320.72亩,分红多个地块,就是上面地图的三角带,方圆+檀府。

岁首年月小地块,溢价率0,岁尾大地块溢价率34%,而那还仅仅是起头。

2016-2017年,板块土拍进进顶峰期,在阳光城+融侨进驻之后,板块迎来福晟+万科。

此时开发的区域从核心区+奥体南,转向酿成了奥体北+奥体东。

目前的次新房,根本都是那时间推出,大部门都配建安设房,可售楼面价都在2W以上。

好比:福晟奥园、麓岭花园、钱隆尚品、翡翠里溪看、翡翠里凤栖、翡翠之光、金茂悦等等。

那里的项目名字复杂到,不熟悉的购房者有时候都分不清项目在哪里。

好比一个翡翠里,那里就呈现了屡次,同时大部门项目都摘取结合开发的形式。

那种场面地步能否很眼熟?

目前的东区,前两年楼面价根本都破2W,现在很多同样是房企结合开发。

2018岁首年月,跟着厦门室第拿地,板块起头走下坡路。

回首拿地的节点,固然顶峰期拿地,但是大部门都赶上上一轮周期,只要厦门室第成了最初的接盘侠,而阿谁项目就是卖成现房的-水晶榕著。

随后的4年,板块像被按下了暂停键,土拍也只是零散出让,独一有热度的也只要本年开盘的建发缦云。

板块目前的结尾是呈现三次流拍的纯商,最末被榕发兜底的建华州地块,楼面价1.4W,比照6年前,楼面价跌了1W。

清点总结

回忆完土拍和规划,从开发周期来看,2010年之前属于三环看江,2012-2015年,属于板块核心区,2016-2018年属于奥体北侧和东侧,随后就是零散开发。

从板块的开展轨迹来看,其实能够看到良多身影。

先开发核心区,顶峰期核心区外围,高地价、高房价割韭菜。

如许的走势,跟东二环+东区的其实也有同样的味道。

除了开发走势外,会发现目前新区开发的形式,其实都在奥体昔时呈现过。

常见的超等城建配套,巨型贸易综合体,再拉个标语。

好比一座城市只要一个奥体,以至还邀请全国出名大V搭台。

当然一切预备工做都只为了一个工作,割韭菜。

至于是割房企仍是购房者,就任天由命了。

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