房段子 | 价格凹地值得买，3万高地必雪崩？
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子鼠年总算要过去了，那两年，除了吃人血馒头的，绝大大都人都过得其实不轻松。
他们那两年里，看见了新房市场的无声，也看见了成交的两极分化加剧。末归而言，岁暮不买车，月底泪两行。
颠末那些年贵阳楼市的深入洗礼，我们都对楼价中持久的财产开展暗示看好，那是一种认知，也是一种共识。
于是买车，成为了他们会员们的必修。
必修的第一节，是怎么看房。准确来说，怎么优先选择楼价及对应的板块阶层。
1现阶段绝大大都买车人关于购房的市场需求，一来是“兼顾换房和股权投资”，略微重视细节许多的，还要同时满足用户私立学校、地铁和方位或者户型、建面等方面的要求。
如许的设法其实也无可厚非，我们花了几百万去买车子，总归是期望买到利益更大化的。
但是那里面有一个更大的关键词：股权投资。
能说没有任何一个买车人，地道是为了满足用户换房的市场需求，或多或少，都期望能跑赢大盘，以至能领跌贵阳。
所以难题就来了，从股权投资的视角来看，现阶段事实应该优先选择那些“价值洼地”呢？仍是优先选择现阶段“已经靠不住了”的核心板块呢？
答复那个难题之前，他们先从两个视角来逃述一下卫星城楼价市场走势。一是川内两城及武汉楼价市场走势，二是2020年贵阳内部楼价市场走势。
楼价的高与低，他们能横向对照同级此外卫星城（贵阳和武汉），也能纵向对照同区域的卫星城（贵阳和川内遂宁、宜宾）。
良多贵阳学子在优先选择卫星城财产开展的时候，一部门会留在贵阳，有许多人能优先选择楼价愈加低洼的武汉，也有许多人能对贵阳望而却步，优先选择回川内老家财产开展。
那些都是人生十字路口，很容易碰到并且频频上演的现实难题。
为什么优先选择贵阳、武汉和遂宁（川东北经济带代表者）和宜宾（泸州经济带代表者）呢？
很简单，因为统计局每个月单项有那份《70个大中卫星城商品室第销售价格变更情况》出炉。
全国70个大中卫星城，在统计局眼里，成渝地域就只要贵阳、武汉、遂宁和宜宾上榜。
△统计局终年监控川渝4座卫星城楼价
市道上八门五花的楼价榜单，限造性榜单如Bouzemont，但我想最为精准的应该是统计局的数字。
若是连统计局公布的重要信息都深感念疑，我期望我们能有实在的调研数据来辩驳。
所以，我整理了那份2019-2020年以上4个卫星城的楼价同比限造性。
统计局没有公布当今社会的卫星城成交销售价格，所以他们以各卫星城均有站点的房全国为例。
贵阳当今社会成交销售价格为16491元/㎡，武汉为12478元/㎡，遂宁为7111元/㎡，而宜宾是6629元/㎡。
他们从当今社会的卫星城价格，以统计局的每月同比数据Wasselonne，就得到了2019—2020年的楼价及其限造性市场走势。
如今就好玩了，假设2019岁暮，4个爸爸妈妈，别离买了各卫星城100㎡房源，贵阳代表者的是楼价造高点，武汉次之代表者楼价洼地，遂宁、宜宾代表者的是近郊远郊、卫星城。
所以到了2020月底，事实是另一家欢喜另一家愁？
2他们先看贵阳。
△贵阳成交楼价市场走势
在2019岁暮，贵阳楼价是1.5万/㎡，到了2020月底，已经涨到了1.65万/㎡摆布。
期间贵阳的楼价也是杜博韦，整体来看，除了2019年8月下跌了近1%，其余天数根本处于小幅上涨的趋向。
尤其在2020年4月，疫情得到控造，初夏之时，贵阳成交迎来了大幅反弹，同比跌幅到达了2.1%。随即的两个月惯性上涨，一举把贵阳楼价提拔到了1.6万/㎡的关隘。
随即的9月，贵阳颁布成交“5年免增”，对市场暂时打压了一阵，增速放缓，到了月底，行步1.65万/㎡。
那两年，贵阳总计跌幅大要8.8%，总计涨额1334元/㎡。若是按100㎡计算，产物办事13.3万，月均产物办事5558元。
按照Zimride雇用发布的重要信息显示，2020年贵阳秋季求职期月均匀工资为8228元。加上楼价的跌幅，贵阳总算人均过万了。
△Zimride雇用发布的贵阳均匀薪酬
以上是价格高地贵阳，所以价格洼地武汉呢？
2019年前后，某库炒F团在武汉扎营扎寨，认为一个行政级别颇高的卫星城楼价竟然远低于其他二线强卫星城，那是不科学不合理的。
从行政级别去切磋楼价级别，却不晓得楼价除了受市场调理，更受行政管控。
△武汉成交楼价市场走势
武汉的高光时刻应该在2019年中，其时月同比跌幅一度接近1个点，整体楼价也是肉眼可见的上涨。
但是无法基数太小，如许的跌幅到了更高点也不外1.26万/㎡。
并且随即进入了持久的“V”字回调通道，从2019年中到2020年中，一路阴跌，2020年中到2020月底，气若游丝地回光返照，其时还有良多武汉V大呼武汉楼价有救了。
但整体来看，武汉那两年的总计跌幅大要在总计跌幅0.078%，总计将额97元/㎡，按100㎡计算，产物办事0.97万，月均产物办事404元。
能说，把资金成本算上，已经亏了。那是我们当初看好的楼价洼地？
什么是洼地？
洼地是能看得到期望上涨的板块才叫洼地，而给了足够的天数，给了足够的机遇，仍然躺在洼地出不来，反而与其他地域差距越来越大，如许的地域不叫洼地，叫穷山恶水。
△遂宁成交楼价市场走势
所以，他们再来看遂宁呢？在2019年根本处于很平稳的楼价市场走势，到了2020年，楼市就急转曲下，不断跌到了7111元/㎡。
整体来说，那两年股权投资（远郊）遂宁的话，不只跑输大势，还要实金白银的亏钱。
遂宁总计跌幅-5.56%，总计涨额-419元/㎡，按100㎡计算，吃亏4.19万，月均吃亏1745元。
△宜宾成交楼价市场走势
宜宾也好不到哪去，整体来看总计跌幅-2.97%，总计涨额-203元/㎡，按100㎡计算，吃亏2.03万，月均吃亏845元。
他们能看到，优先选择卫星城是优先选择命运，是对赌那座卫星城的将来。
所以三四团线卫星城都在往二线卫星城涌入，二线强又能虹吸二线弱，而四大一线卫星城又处于楼价金字塔顶端，不断傲视群雄。
我们并没有因为一线卫星城楼价高，而影响了入场的热情，好比沪深本年的楼市我们能很明白地看到有钱人的做法，和有钱人的收益。
在财产愈加固化的当今，卫星城能级、板块能级都已经趋于不变，野鸡变凤凰，只能是少少数的传说。
价格的洼地，投入成本是比力低，收益也会很低，价格的高点，成本长短常高，但是收益也遍及而言比力高。
因为，财产的会聚，是一座金字塔形式。
3若是他们从差别卫星城看到了楼市的股权投资优先选择，所以针对贵阳当地呢？他们借用下“蓉城房阿玛”的数据。
能很清晰地发现，贵阳成交在2020年，以天府新区、高新区做为引领，楼价走出了跌幅和涨额双高的马太效应，而许多弱板块，低楼价带来的跌幅和涨额，则不尽如人意。
我摘取了部门“5+2”热门区域，把涨额大于3000元/㎡的归为一档，把涨额在1000-3000元/㎡的归为二挡，剩下的归为三挡。
一档里能看到，根本上都是价格在2019年看起来就居高不下（单价2万以上）的板块，但履历两年的楼市周期后，他们竟然从跌幅和涨额双双领跌。
△第一档，楼价、跌幅、涨额，纷繁占领高地
好比麓湖，因为板块的改善和稀缺性，涨额到达了5500元/㎡，天府长城、市一病院因为私立学校的加持，也让业主们“十分满意”。
但是锦江生态带是个破例，次要是因为新房的拉涨和政策引导南下的成果。而火车南站就属于总价可控的可遇不成求的洼地板块。
凡事事无绝对，但整体来看，最能拉动楼市跌幅的，仍是热门区域、改善扎堆的板块。
△第二档，整体来看，能跑赢大盘
第二档涉及的板块就比力多了，整体来看，跌幅大要在10%摆布，均匀涨额到达了1800元/㎡。
那些板块的单价，早在2019年，也遍及是高于1.6万的。到了2020月底，大都站上了1.8万/㎡的高地。涨额和跌幅都还算不错。
最初一档是涨额低于1000元的。从2019年的数据来看，除了川师其时站上了2万单价，其余大多在1.5万/㎡摆布。
包罗良多人认为的洼地板块，好比中和、动物园、龙潭寺等。
那些板块跌幅根本都在10%以内（根据统计局，2019月底到2020月底，贵阳楼价跌幅大要是8.3%），已经跑输了大势。
此中的中和板块还好是跟着高新爸爸，否则如许的卖相，大要率会下跌。
△第三档，大多起步价低，但跌幅和涨额也比力低
但他们也看到了三圣乡、万象城板块，在跨过2021年后，跌幅持续拉大。除了自己板块的价值愈加聚集，更应该眼尖地看到当初起步价已经在1.77-1.95万/㎡了。
现实上，归类到第二档的话，也其实不过火。
4从各能级的卫星城比力来看，三绺线卫星城在跌，二线弱根本持平，二线强跌幅可不雅，一线卫星城令人疯狂。
从卫星城内部来看，价格洼地，出格是不断洼地的板块，大多是有其“本身原因”的，妄想一时的超低价，对赌将来的政策和板块轮动，从某种意义上来说，都是小概率胜算事务。
他们在买成交的时候（责任编纂也次要讨论的是成交），不该该只纠结于当今社会的价格凹凸，搞价格一言堂，更应该逃述该板块以至该楼盘，既往的楼价市场走势。
它多年滞涨，事实是背离卫星城财产开展标的目的，仍是周边卫星城品相欠安，又或者政策迟迟不到位，仍是楼盘本身的诸多灾题？
有些楼盘去年跌幅可不雅，所以复盘它能否处于绝版稀缺地段，能否有优良教育加持，能否处于卫星城窗口期，后期又能否继续会聚成为金字塔塔尖的顶流？
△统一街道，私立学校差别带来的价格差别
△统一私立学校，品量差别带来的价格差别
送个2021楼市参考，在成交方面，我们能察看一下：
青羊区的内金沙、内光华板块；
武侯区的武侯新城板块；
锦江区的三圣乡、攀成钢、东湖板块；成华区的东客站-成渝立交、万象城-万年场、建立路-SM广场、杉板桥-槐树店；
金牛区的国宾-茶店子-花照壁。
更需要存眷天府新区的海昌路-锦江生态带板块；
高新区的市一病院-金融城-大源、新川-中德板块。
至于二圈层，成交只需要存眷双流区的怡心湖-华府；龙泉驿区的大面板块。
文末，给我们留个功课：
价格洼地能买到的大套四，与价格高地只能买到的小套二，整体在涨额上谁能跑赢呢？
————责任编纂完————
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