改进栖身：没必要买，租也行！
【环宇杂谈】
城市房源赐与过剩，叠加“夺生齿”，国度也在鼎力推进公共办事均等化，租赁权益上升是一定的，租房改进栖身，会成为新潮水。
李宇嘉
近日，深圳楼市有一个新的现象，深圳部门高净值购房客户，本诡计换房的，但合计了一下，发现仍是租房划算。怎么讲呢？买一套1000万栋房子，贷款700万，月供3.5万~3.6万元，但租那一套房子花几钱呢？每月房租0.8万~1.0万元。那么算一下，租个大房子改进，岂不是更好吗？良多人认为，那不就是个案嘛，但现实上，如许的情状在悄悄增加，其背后的事理也值得深思。
目前，房价上涨预期弱化，即使上涨，可能率也涨不外房贷利率。并且，持有房子的成本越来越高，包罗融资成本、物业费、房屋折旧、时机成本等。有业内估量，沪深等热点城市，持有房子的综合成本在5%（换算成年率）以上。也就是，房价涨不到5%，持有房子是亏的。并且，房子的活动性削弱，将来变现的难度增加，除非明显降价，不然很难在短期内找到交易敌手。
因而，对良多人来说，“住房改进”或许更划算。租赁也正在发作新改变，前几年投资房产的人多，都拿出来放租；民间本钱也在四处收储房源，运营长租公寓；即使是城中村，也告别了低程度的“散租形式”了，根本上都是“二房东”主导，打操行牌；各地政府也在大量筹建保障性租赁住房，低成本、面子租住是主题词。总之，如今住房租赁赐与赛道反常拥挤。
一个中介小哥告诉我，如今任何一个社区，都有良多房子在出租，想和在哪里，做什么价位的房子，都能够任挑任选。哪怕是京沪深的豪宅区，也有房子在放租，能以贷款月供一半的租金就能够做到，一样的体验和办事，为何重金往买呢？租赁在赐与端放量、赛道拥挤，成果就是租金下降。百城租赁指数展现，自打2021年下半年，次要城市租金就闪现下跌态势。
租金更多反映的是实在需求，而商品房价更多反映的是资产价格。“稳房价”的长效机造目标下，房价还要在高位踌躇，而租金越来越回回理性。成果就是，若按租金现金流计算投资回报的话，热点城市商品住房的投资回报率（租售比）陆续在1%~2%的超低位踌躇。那也意味着，靠租金收回买房投资是不划算的，但租房栖身是划算的，性价比越来越高。
重视的是，“住房改进”是相关于“住房过渡”而言的。过往，住房被认为是权益之举，苟且偷生，而买房才是末极目标。但明日黄花，持久租房、租房改进，正在成为一种新形式。不论是丰裕人群租豪宅，仍是做为“租房一族”的年轻人从租住城中村换到租住商品房，都是改进栖身。当然，抉择持久租房、租房改进的，有一个前提前提，就是能获得“业主式”的感触感染。
近些年，我们打造“租购并举”的住房新轨制，在保障租客的权益方面，做了很多工做，好比租房落户、租房进学等。但总的来说，间隔获得“业主式”的感触感染，还有一段间隔。就好比，像德国那样，房东不克不及片面解约、租赁权与产权在子女进学方面能够平等，在我国还无法实现。别的，因为看念影响，设备设置装备摆设、社区办事、平安要求等方面也难以等同。
但形势比人强，进进存量时代，主动权起头转移。为卖掉房子，二手房夺买家，那一趋向会延申至房东“夺业主”。如今，长租公寓的办事晋级，各类“代办事”是标配，如代买代卖、代收代取、代照看（宠物或白叟）等。再者，晚婚晚育、独居时代，良多人对产权的传统从属权益，最典型如子女教导，也没那么垂青了。城市房源赐与过剩，叠加“夺生齿”，国度也在鼎力推进公共办事均等化，租赁权益上升是一定的，租房改进栖身，会成为新潮水。
（做者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
本报专栏文章仅代表做者小我看点。
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