从“17条”看住房租赁市场的信任营业机遇
近日，中国人民银行、中国银保监会结合发布《关于金融撑持住房租赁市场开展的定见（收罗定见稿）》（以下简称“17条”或“文件”），鼓舞为租赁住房的投资、开发、运营和治理供给多元化、多条理、全周期的金融办事撑持。住房租赁市场有看进进继续开展期，将为信任公司供给营业时机。
一、“17条”的次要政策内容
一是加大信贷撑持力度。“17条”明白撑持贸易银行向持久租赁住房发铺开发贷、购房贷和运营贷，并对贷款的主体、用处、期限、本钱金、额度等方面的要求停止细化和明白。那意味着住房租赁项目在新建开发、存量收买和日常运营的全周期中都将获得信贷融资政策撑持，相关企业的现金流在信贷精准投放撑持下有看得到改进。同时，撑持企业批量购置闲置房屋，发扬盘活存量资产、缓解库存压力、改进房企现金流情况、降低行业债务风险等感化，为当前低迷的室第销售市场注进活力。
二是为债券市场融资供给便当。撑持贸易银行机构发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建立贷款和运营性贷款的投放，提拔贸易银行向住房租赁范畴投放贷款的积极性。对住房租赁企业，撑持其发行债务融资东西、公司债券、企业债券和住房租赁担保债券，改进企业的债券融资情况。
三是开展房地产投资信任基金（REITs）。文件要求稳步开展房地产投资信任基金（REITs）试点工做，募集资金用于住房租赁企业持有并运营持久租赁住房。以租赁住房资产做为根底资产发行REITs产物，能够有效处理项目前期投进资金的退出问题，缩短资金回报周期，改进企业现金流情况。同时住房租赁REITs也丰富了住房租赁类可投资原则产物的类型，降低投资门槛，进一步吸引社会资金进进住房租赁范畴。
四是引导各类社会资金有序投资住房租赁范畴。文件撑持金融机构、资产治理产物等各类市场主体标准投资住房租赁相关金融产物；鼓舞住房租赁企业、专业资产治理机构通过REITs持久持有、运营租赁住房。撑持保险资金等持久资金投资住房租赁市场，鼓舞住房租赁企业和金融机构操纵利率衍生东西对冲相关利率风险。各类社会资金的注进将进一步激发市场活力。
二、“17条”对住房租赁市场的影响
（一）鞭策住房租赁市场开展
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从顶层设想角度看，二十大陈述等党中心重要文件确立了“多主体赐与、多渠道保障、租购并举”的新住房轨制建立目标，此中重点凸起了住房租赁市场的重要性，跟着新住房轨制建立的继续深化，住房租赁相关政策估量将进一步完美。本次“17条”从金融办事层面供给政策撑持，将有效改进企业融资情况，鞭策行业标准开展和办事晋级，助力市场潜在租赁住房需求的释放，住房租赁市场规模有看进一步提拔。
（二）完美住房租赁项目退出机造
连系国际市场体味来看，REITs能够发扬资金退出、盘活资产等感化，为行业良性开展供给新动能。当前我国住房租赁REITs理论已获得一些停顿，引起行业的普及存眷，2022年共有4单保租房REITs发行胜利，累计发行规模50.055亿元，且在二级市场遭到投资者喜爱。“17条”等撑持政策将进一步鞭策住房租赁REITs开展，搀扶帮助企业重资产运营形式打造“私募培育提拔（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的投资闭环，实现市场存量资产的盘活。
（三）部门大型房企将加大住房租赁范畴投进
与传统的商品室第开发比拟，在“17条”等政策撑持下，住房租赁范畴的融资政策更为宽松，市场规模也有看进进快速上升通道，关于传统房企来说是积极谋求转型开展的重要抉择标的目的。近期，已有很多传统房企在积极转型规划住房租赁市场，如招商蛇口、保利、万科、龙湖、旭辉、金地等。2月万科发布通知布告称，其与中国建立银行将配合投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，规模为100亿元，用于投资收买房企存量长租公寓资产。跟着优良头部房企的不竭投进，将促进住房租赁行业资本整合，操纵其持久的室第开发和物业治理体味，鞭策行业通过良性合作实现办事产物晋级。
三、信任公司参与住房租赁市场的营业机遇阐发
在开展住房租赁项目投融资营业方面，信任公司应聚焦项目标投融资需求足够发掘营业时机，通过股权投资、信任融资、资产证券化等形式参与项目开发运营或收买，而且严厉挑选项目区位和交易敌手，综合考虑项目退出手段。此中，住房租赁项目标区位抉择尤为重要。
起首，信任公司应聚焦一二线核心城市开展营业。因为完美成熟的配套财产、强劲的经济开展势头和优良的公共资本是吸热人口继续流进的根底，从而创造较大的活动生齿规模，为住房租赁市场供给兴旺的消费需求。其次，住房租赁项目标区位抉择也应科学精准。因为当前核心城市的住房租售比普及较低，且城市各区域开展水平其实不一致，项目选址往往需要综合考虑区域市场潜力、溢价才能、区域配套、区域政策撑持等多方面因素才气包管较高的持久出租率，最末实现较为抱负的盈利程度。
在拓展住房租赁类标品投资营业方面，信任公司可重点存眷贸易银行住房租赁金融债、住房租赁龙头企业的企业债/公司债、优良资产的担保债券和住房租赁REITs产物。为降低债券投资风险，庇护信任受益人利益，信任公司对信誉类的债券，应首选信誉评级较高的头部机构；对资产类的债券，应研判底层资产或抵量押资产的量量、可施行性等，此中关于资产量量的揣度可参考上述关于非标营业的阐述内容。
做者：韩 喊 飞
来源：中 诚 信 托
来源：金融界
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