时隔7年，再救市，济南楼市的分化走势！
过往的近一周实的很不服凡，各类动静满天飞，能够说“防疫新二十条”+“金融16条办法撑持房地产”，是促经济、稳地产的连环政策。
那几天各个城市的防疫政策顺势调整，我们不往评论对与错，再过一段时间回看，再颁发评论会更准确。小我定见是，撑持如今的调整！
我们陆续说房地产，二十多年的商品房过程中，全国规模的救市，我们履历的次数其实不多，2008年算一次，2015年算一次，2022岁尾此次，得算一次。 虽说都是救市，但是原因确实各不不异，更不会反复之前普涨、暴涨的房价走势，只是让楼市不要挈累经济，只是让地产在促进内轮回经济中发扬应有的感化。
政策出了，购房者反响若何，房价会不会大涨？我引用那段话：
“房地产救市其实也一样，欲救其市，先富其民。有不变且有奔头的收进，赶上有增值保值预期的产物，市场的自信心才会回来。”
01.过往的经济情况
简单总结一下过往两次的全国救市：
2008年，全球经济危机之下，中国的经济还处于高速开展期，城市化更是处于初级阶段。所以那时候房地产救市政策出来，从经济开展、城市化历程和住房需求等几方面看， 经济敏捷恢复，老苍生收进增加，城市扩大建立高速历程，涌进城市生齿源源不竭，天然住房需求兴旺，房价大涨是一定。
2014-2015年摆布的再次刺激楼市。在2011-2015摆布的几年中，经济 继续高速增长的国情下，老苍生是有钱的，但是那几年房价并没有太高的涨幅，而部门部分的债务却高起，同化造造业的不景气……所以有了那一次的救市，欠好展开讲了。类似2008年的大致情况，老苍生兜里有钱+低欠债率+城市化高速开展+旧城革新+大规模拆迁，促成了2016年的房价上涨。
上一次的房价暴涨留下了良多后遗症，之前写过一篇文章，能够翻阅再看看：
济南楼市：适得其反的后遗症
2015年那一轮楼市刺激事后，过往几年我们都在修复那一波的暴涨引发的后遗症。有些城市有所回调，好比我们大济南，2019年房价跌下来很多；有些城市陆续高歌猛进，好比深圳、杭州、南京等。
部门城市房价原来调整差不多了，可是后来又赶上了2020-2022年三年的额疫情，三年疫情期间，关于楼市又先后出台了”房地产商三条红线+银行五档分类 “等政策，后面的房地产行业走势我就不赘述了，时间就到了今天。
2022年的当下，我们所面对的经济情况完全差别了：
通俗苍生兜里钱不多了+城市化率比力高+疫情三年继续影响经济+生齿增长降速+诸多客看因素……
所以那一轮的救市，只能说是稳楼市，不挈累整体经济恢复，发扬应有的感化。指看房价再暴涨的人群能够洗洗睡了，别被人忽悠了。
02.济南楼市的现状
现现在整个全国的楼市分化很严峻，一线城市各片区、房源之间尚且分化，像济南如许的城市天然不成能是一样的走势。
针对此次全国性量的救市，我们济南楼市会有如何的独立行情吗？
正好前几天跟几个伴侣聊天，聊起了比来房价不断在调整中的深圳、杭州、南京等城市的差别，确定济南楼市的安康走势。
我对济南的熟悉：
1、济南的经济开展不断比力稳， GDP增速很稳，不存在虚假成分。市级国企、省级国企在济南的数量浩瀚，再加上市级、省级公事员人群，还有良多互联网、高新企业在整个东部也比力扎堆，那些都是济南的的底气和硬实力。
2、济南的省会地位，以及厚积薄发的后劲十足。山东做为一亿人的生齿大省，山东人踏实干事的性格，做为省会城市济南，没有开展欠好的事理。有人会说济南很慢，但是济南很稳，不断在开展，生齿每年10万的增速增长。跟着一线城市的不宜居，济南那种省会城市，会迎来大规模的一线城市人才回流。
3、济南不是一个炒房城市，政府不会炒、老苍生也不会炒房，所以虽然我们2016-2017年履历了大涨，但是后面几年我们调整过来了，好比雪山、工业北12000-15000之间的房价能够说稳了5年了，我们老城区的老房子继续阴跌，也是肉眼可见的……刚需房价很亲民，1200-15000的楼盘一大堆；通俗改进盘也一大把，好比盛福片区，不断连结20000-23000元/平米摆布的均价。所以说济南的房价很安康，城市能级、老苍生收进与房价比拟，比力合理。
最末我再分析一下济南那些年的楼市供需情状， 总结一下济南过往那几年的楼市：
1、济南楼市已经履历了2019-2022年四年的调整期，除了极个此外楼盘存在虚高价格，绝大大都楼盘没有什么泡沫存在。
2、济南近20多年的楼市赐与，相对是充沛的，现有在售楼盘+存量老房子+存量次新房，整体不缺房子。
3、在整体不缺房子的大情况下，楼市存在部分赐与不敷，特殊是优良改进盘赐与不敷，后续赐与跟不上的现象，好比CBD、奥体、高新、汉峪片区；同时也存在部分赐与偏多，需求不敷，招致房子滞销的现象，济南西部、北部片区较为严峻。
4、济南过往济南的刚需楼盘赐与量比力不变，供需平衡，形成了刚需盘房价相对很不变。 趁着政策比力人道，房贷利率比力低，刚需能够买房，但是不要期看涨几。
5、改进盘的赐与很多，但是操行好的改进盘是实少。核心片区容积率低于2.5的室第用地赐与少，并且那种赐与少，是继续的，每年都少，所以天然招致优良改进盘的房价，被继续增长的改进需求堆高。
03.济南的房价会涨到几？
2022岁尾那一波的救市，对济南的影响只要两个：
1、刚需盘成交回热，但是房价其实不会呈现什么上涨，比力难；更好的成果就是往除贷款利钱不赔钱。
2、关于热点改进盘包罗次新房，房价会创一个新高。那个价格到2023岁尾根本就会行住，到达阶段性的房价天花板。以至涨太高会回调，假设涨的一般会在2024-2025年摆布不变两年。
良多人其实仍是不睬解凭什么优良改进盘不断涨，没事理啊！其实是实有事理：
1、比来征询我的400-700万的改进，根本都是高新区周边三室置换四室，也有从工业北周边置换到高新核心区的。
2、300-400万预算的客户，大大都是从刚需片区卖掉旧房子，或者因为限购政策放松，能够2-3成买房，所以要买改进房。还有良多卖掉地市老家的房子，到济南置业的。
3、在征询我的改进客户中，四室需求根本上占绝大大都，而当下不论是奥体、高新、CBD、汉峪的，新房+10年内次新房+四室+小高层，能契合那几条的房源极度有限。
一圈圈外围的人在向里挨近，那是将来良多年城市连结的节拍，因为济南东城的核心区就那么大，如今还没到开展的高峰期，那种聚集效应短期内绝对不会削弱。需求与赐与明显不婚配，且改进群体购置力又比力强，就招致优良改进次新二手房价格的水涨船高。
小结：确实絮叨了一箩筐，有些话之前絮叨过，但是看过不见得记住，记住不见得施行到位。
刚需自住能够买房，别指看赚钱；改进置业能够买房，最多做到保值；本年房价能够相对逃高；2023年下半年，假设还逃高，良多人会站岗。
星球已经发了那几年的详尽置业构想：
2022买一套；2024-2025卖一套，觅觅时机再买一套。
买房，买在大涨前是里手；吠形吠声跟风买，只能说不落伍；最初恐慌上车，站岗！
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