房地产市场看察：以“稳”为主，期待政策创新
（来源：安庆市疆土资本局）
党的二十大陈述重申“房住不炒”定位、再提“租购并举”政策，为我国房地产将来一段期间的开展标的目的确定了基调。
国度统计局发布数据展现，本年第三季度经济恢复向好，明显好于第二季度，但房地产次要数据陆续下行。此中，1月—9月，全国房地产开发投资同比下降8%，全疆土地购买面积同比下降53%，且已持续16个月下跌；国房景气指数继续刷新2016年岁首年月以来的更低程度；全国300城共推出室第用地1.8亿平方米，受处所政府继续加大优良地块赐与力度影响，地盘出让金同比行跌。
总体来看，第三季度的房地产市场仍是冬天，而政策面热风频吹，出格是降房贷利率、降公积金利率、换购退税“三箭齐发”，给市场筑底增添了期看。
赐与端调控初收效
7月28日，中心政治局会议强调，要不变房地产市场，对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策东西箱，撑持刚性和改进性住房需求，压实处所政府责任，保交楼、稳民生。保交楼成为赐与端调控最重要的使命。
8月，住建部、财务部、央行等部分印发通知要求，完美政策东西箱，通过政策性银行专项告贷体例撑持已售、过期、难交付室第项目建立交付。各地纷繁设登时产纾困基金，此中河南省郑州市基金规模达100亿元。有机构揣测，该基金理论上可撬动800亿元以上资金。
9月23日，银保监会相关负责人介绍，房地产金熔化泡沫化势头已得到本色性改变。那是自2020年8月房地产融资“三道红线”政策出台以来，监管部分对房企过往两年继续“降杠杆”的必定。
9月底，中国工商银行、中国建立银行、中国银行等多家银行传达监管部分通知，要求每家大行在年内至少增加1000亿元对房地产融资。
一系列政策办法初收效果。国度统计局数据展现，1月～9月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅均有所收窄，且9月环比均有明显增长。
地盘出让方面，多地降低土打门槛为房企拿地减负。河北省石家庄市公布，新出让的商品房项目用地不再配建保障性住房。在第三批次集中供地中，北京大部门项目不再设置“90/70”户型限造要求，广州取缔“竞自持”环节，山东青岛调减商住用地贸易比例。
财务部9月24日出台《关于加强“三公”经费治理严控一般性收入的通知》明白，不得通过国企购地等体例虚增地盘出让收进。中国指数研究院数据展现，民企、央企逐渐退出后，处所国资在第三批次供地中接盘，在投资金额上占据了市场的残山剩水。然而，全国仅20%的城投公司具备房地产项目开发体味和才能。
假设处所国企和城投平台也放缓拿地，第四时度的地盘市场或将愈加低迷。
需求端政策渐回热
江苏苏州、河北廊坊以及山东济南、青岛等热点城市陆续放松限售、限购政策之外，比拟赐与端，第三季度需求端政策回热的范畴愈加普遍，涵盖降息、购房补助和政府购置商品房做保障房等范畴，展现鼓舞成交的明白取向。
7月29日、8月24日、8月31日，三次国务院常务会议均强调撑持刚性和改进性住房需求，要求处所“一城一策”用好政策东西箱。
8月22日，央行公布本年第三次降息，房贷利率低至4.1%。然而那并不是更低，新低接踵而至。9月29日，央行和银保监会发布，6月～8月新建商品室第销售价格环比、同比均持续下降的城市政府，可自主决定在2022年岁尾前阶段性庇护、下调或取缔本地新发放首套住房贷款利率下限。据易居研究院智库中心统计，全国70个大中城市中有23个城市契合此次新政的要求。武汉、天津、石家庄等城市敏捷跟进落实。
住房贸易贷款利率调整的同时，公积金贷款利率时隔7年初次下调。据第一财经报导，包罗山东济宁、广东清远等在内的多个城市在国庆假期下调了小我首套住房贸易贷款利率，更低触及3.7%的创纪录程度。记者从多地住房公积金治理中心领会到，截至10月11日，包罗北京、上海、广州、深圳、武汉、郑州在内的多个一二线城市起头施行新的贷款利率，即5年期以下（含5年）和5年期以上首套小我住房公积金贷款利率别离下调至2.6％和3.1％。
此外，吉林长春、广西防城港、河南洛阳、陕西汉中等多地密集发布房贷商转公政策，以期操纵商贷和公积金贷款之间的利差，有效降低购房者的还款压力。
9月30日，财务部、税务总局发布关于撑持居民换购住房有关小我所得税政策的通知布告，明白自2022年10月1日至2023年12月31日，在统一城市范畴内，对出卖自有住房并在现住房出卖后1年内在市场从头购置住房的纳税人，其出卖现住房已缴纳的小我所得税予以退税优惠。
“三箭齐发”之外，越来越多的城市发布了购房补助政策。据界面新闻统计，全国至少有116地对购房人员赐与现金补助，有108地提出减免购房契税。截至10月8日，重庆、江苏盐城、浙江金华、四川绵阳等47地更高赐与100%契税补助。
北京国民经济研究所副所长王小鲁表达，假设到2035年我国城镇化率再进步10个百分点达75%，城镇人均栖身面积进步到42平方米，充其量还需新建147亿平方米城镇室第，均匀分配到此后14年，每年只需新建10.5亿平方米室第，城镇住房就将完全饱和。但是，“过往3年，均匀每年新开工室第面积15.9亿平方米。此后房地财产哪怕只连结现有建立规模不再扩展，均匀每年城市有1/3新建住房过剩”。
虽然那种静态预算未必准确，但已有处所政府和国企出手购置商品房。据中国政府摘购网展现，自9月以来，吉林省通化市棚户区革新指导小组、黑龙江省拜泉县房屋征收中心、甜肃省临洮县住建局、贵州省都匀市住建局等，均发布了摘购商品房招标通知布告，摘购用处则多与棚户区革新安设房有关。公开材料展现，8月，郑州地产集团以公开招投标体例征集收买该市四环以内10万套存量房源，用做人才公寓。据《郑州日报》9月21日报导，第一批收买2万套存量房源的目标已根本完成。
多家媒体在报导中提到，相关保障房后续仍可由开发商再次销售，所以政府摘购商品房更多的是不变市场的一种信号。
稳预期唤唤新东西
当前，房地产调控稳地价、稳房价、稳预期三项目标中，最关键也最难实现的是稳预期。从全球形势看，不变房地产市场要“以我为主”，不克不及仅仅寄看于货币政策调整。那就意味着，我们必需在已有调控政策的根底上立异调控东西。
在如许的布景下，各地推出的“带押过户”变革，引起普遍存眷。
据澎湃新闻报导，8月以来，广州、珠海、昆明等10多个一二线城市出台或施行“带押过户”新政。所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷，即可实现抵押变动、转移注销及新抵押设立。在此之前，国内二手房交易普及要求卖方先解押才气打点过户手续，而解抵押则意味着需要还清按揭贷款。新形式为不动产交易两边削减了手续，降低了费用，同时包管了银行的利益不受影响，实现“三赢”。
最新动静是，江苏日前出台全国首个不动产“带押过户”省级层面标准性文件，意味着那项办事将在江苏省全面推开。
另有两项新政，也因给市场主体减负的起点而遭到存眷，并得到业内专家必定。一项是10月1日起施行的《郑州市不动产注销办事条例》明白，企业申办初次注销时可间接一并打点在建工程抵押转现房抵押、地盘利用权抵押可间接转在建工程抵押，为企业节约大量因过桥资金招致的额外经济承担。另一项是安徽合肥、海南鼓舞推行以银行保函替代现金缴纳地盘出让竞买包管金，削减企业资金占用，增加企业的资金活动性。
看察第三季度房地产市场能够发现，当下房地产市场的根本面和底层逻辑已经发作改变，市场下行不只是周期性的，也是构造性的。从“房住不炒”的政策底线动身强调“稳”，调控政策办法根本在既有框架内，以“松绑”为主，且次要针对存量市场。既有调控东西应出尽出，此中很多政策力度之大为近年所未见，市场政策触底回热。各方对调控政策出台、落实、扩散高度灵敏，跟着市场下行日久，应做好立异调控东西的预备。处所政府的市场调控，更多落脚在改进供求情况，激发市场力量。好比，郑州综合运用司法、财税、金融、供地、不动产注销等调控东西，成为当下房地产政策底若何向市场底传导生动的看察点。
此外，关于“加快成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制”，包罗多条理内涵。若何统筹市场与保障、买房与租房、增量与存量的资本设置装备摆设，是亟待破解的课题，也可能成为调控政策出新的切进点。
记者：刘剑
文字编纂：朴直飞
新媒体编纂：刘潇然
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