中国上市房企经营安全测评：五星房企14家，民营仅剩3个（2022年10月）
焦点研究院·焦点指数
监测时间：截至2022年10月31日
研究员：企业研究组
一、测评系统与意义
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线而且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度治理到“两集中供地”、二手房批示均价等政策频出，政策的不竭深化使得房地产行业迈进新的开展阶段，原有的高杠杆、高周转、高欠债的运营形式面对着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现继续稳重开展。在行业转型过程中，房企普及面对着组织变动、市场战略调整等诸多问题，部门房企未能及时调整市场战略，最末在开展过程中面对着活动性问题，以至呈现债务违约和破产重组的情状。
现阶段，政策继续回热，大都城市呈现边际放松，但市场成交情状照旧低迷，房企运营平安情况仍不太不变。因而，继续存眷房地产企业平安运营形态，提防房地产行业发作系统性风险具有重要的现实意义。此次平安测评的意义在于标准房地产企业运营行为，引导房地产企业安康生长，有利于房地产行业的可继续稳重开展。
二、测评成果与阐明
根据测评系统，测评成果如下所示：
在本期测评中发现房企运营平安情况总体仍处在继续承压过程中。在政策方面，中心重申房住不炒基调，处所出台放松政策的次数环比缩减，且政策力度和范畴均发作萎缩。在销售方面，10月销售环比呈现小幅下滑，连系上月销售额情状来看，本年金九银十成色不敷。地盘市场方面，本月有7个城市停止集中供地，地盘市场热度下滑明显。值得重视的是，本月境内债融资回热，但是次要针对的使国央企性量的房地产公司，同时针对部门涉房企业融资呈现政策松动，为了使市场情状好转，估量后续融资政策将会进一步放宽。
在政策方面，中心重申房住不炒基调，处所新政出台次数环比缩减。10月，二十大召开并重申房住不炒和租购并举的目标，央行和财务部等部分继续亮相稳市场。处所政策松绑和刺激进进暂歇期，放松政策发布数量削减，环比腰斩，所涉城市能级下降、政策力度亦有所削弱，颠末政策的多轮刺激后，现阶段亟待系统性全盘办法来缓解市场窘境。
在销售方面，10月房企销售增长乏力，规模仍处低位。10月30家典型上市房企合计销售额为3925.8亿元，环比削减2.6%，同比下滑36.2%，1-10月合计销售额同比增幅由上月的-41.9%变成本月的-36.2%，同比降幅继续收窄。从近两个月的销售能够看出，金九银十节点房企销售未呈现显著上升，目前房地产市场自信心已经跌进谷底，将来两个月估量难呈现显著好转迹象，房企会面对较大的功绩压力。
在投资方面，土拍热度继续下滑，财务部新规效果有限。10月有7个城市完成集中供地，从成果来看土拍热度明显下滑。多个城市在土拍方面陆续放宽政策，进步房企盈利空间，但效果其实不明显，房企投资立场仍偏隆重。拿地企业散布上，民企拿地并未增加，国央企仍是市场主力城投托底现象照旧明显，7城中的苏州、济南、成都、南京四城城投拿地幅数占比在八成摆布。近日，财务部发文指出各处所制止通过处所国企拿地来虚增财务收进，就现阶段来看该政策对处所国资拿地约束性不大。
在融资方面，境内债回热，针对非涉房营业融资呈现放松。2022年10月、房企在资产证券化、境内债和境外债三个渠道共融资431.5亿元，环比削减42.5%，同比下滑17%，同环比均呈现下降。此中，10月房企通过境内债融资371.4亿元，同比增长161.9%。从境内债的发债企业类型来看，国央企有较大额度的融资，民营企业仍然较少。此外，10月证监会将在确保股市融资不投向房地财产务的前提下，容许存在少量涉房营业但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。虽然仅有部门房企能间接从中受益，但是政策从一刀切制止到适度铺开，仍是向市场传递了积极的信号。
三、典型企业阐发
在行业承压的布景下，国企央企性量的房地产公司因为融资撑持情况表示较好，凡是运营情况较为平安，在本期测评中此类企业凡是获得五星级或四星级的测评。部门民营企业因为运营稳重仍然获得不错的评级，本文选出华润置地、保利开展和中海地产三家企业停止阐发，以求探觅其评级背后的运营情况。
华润置地：10月销售额同比增长36%，资产证券化融资已构成良性轮回
10月股权融资活泼，加大协做力度缓解开发风险。从短期表示来看，在销售层面，华润置地10月销售额为273.8亿元，同比增长35.6%,远高于行业均值-36.1%；在融资层面，华润置地拟为成都、北京、深圳和东莞4家项目公司引进投资方。在投资层面，华润置地与四家香港房企签定了协做协议，期看加大大湾区项目协做的可能性。在市场下行期华润置地加大了项目规划的调整，多元化引进协做方来分离项目风险，并能够为将来穿越周期做久远预备。
前10月销售额仅同比下滑8%，CMBS融资实现贸易闭环。从持久表示来看，在销售层面上，1-10月华润置地销售额到达2295亿元，同比下滑8.3%，远低于行业均值-36.2%。在偿债才能方面，企业三条红线目标稳居绿档程度，现金短债比2.02，完全能够笼盖短期债务，剔除预收账款后的资产欠债率为60.2%，净欠债率为34.6%。10月，华润置地胜利发行10年期“石家庄万象城资产撑持专项方案(CMBS)”，发行规模逾30亿元，为市场第一单10年期CMBS，截行目前华润置地合计8单CMBS，总规模近252亿，为国内该类别发行规模更大的房企。此类融资对华润置地意义严重，贸易地产能构成不变的现金流，但其投进大而且回报周期长，大量的资金沉淀会给房企带来不小的资金压力，通过CMBS 融资能够实现项目标募投管退，利于企业的稳重运营。基于以上短期与持久运营表示，华润置地在本次测评中获得5星级。
保利开展：10月销售额环比增长12%，ABS融资获得新停顿
10月销售额环比增长12%，拟发行50亿中票。从短期表示来看，在销售层面上，保利开展10月销售额为430.1亿元，较上月环比增加12.1%，居焦点研究院统计的30家房企单月销售额首位。在投资层面上，保利开展在广州、无锡和苏州拿地3宗，拿地金额到达67.9亿元；在融资层面上，保利开展10月拟发行50亿元中期票据，近期至少公布149亿元的融资，前三季度在境内融资198亿元，稳居市场前列。保利开展借助其大型央企的优势，销售和融资规模均居市场前列。
前三季度销售回款率到达92%，企业投资愈加聚焦核心城市。从持久表示来看，在销售方面，保利开展1-10月销售额为3631亿元，同比削减21.1%，低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅值36.3%。在回款方面，2022年前三季度企业实现销售金额3201亿元，销售回笼2939亿元，回笼率到达91.8%，充沛的回款包管了现金流的不变。在投资方面，2022 年前三季度，保利开展累计新增拿地总金额1235亿元，权益金额785 亿元，在市场下行期，企业重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38 个核心城市拿地金额占比90%，此中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超45%，往化保障度高，为将来继续回款奠基了根底。基于以上短期与持久运营表示，保利开展在本次测评中获得5星级。
中海地产：10月销售额环比增加42%，积极拿地后续利润有看改进
10月销售环比增长42%，低利率债券胜利发行。从短期表示来看，在销售层面上， 10月中海地产全口径销售金额约为315亿元，环比增加42.0%，同比上升约21.7%，同环比涨幅远高于行业均值，企业在10月实现销售的强势增长次要原因在于加快推盘往化节拍。在投资层面上，中海地产10月在天津拿地两宗，拿地金额到达34.7亿元。在融资层面上，企业本月新增1笔10亿元的中期票据，融资利率仅为2.8%，仍处在行业较低程度那足够反映了本钱市场关于中海地产稳重运营的承认。
前10月销售抗压才能凸显，积极拿地后续利润有看改进。从持久表示来看，在销售层面上，企业在前三季度销售额到达2340亿元，同比下滑22.7%，高于行业均值-36.2%，此外受停贷事务的影响，做为稳重运营央企的代表，后续企业销售更具合作力，侵占退出房企的市场份额。在投资层面上，中海地产前三季度拿地金额为869亿元，拿地销售比为42%，企业三季度因为汇率颠簸和结转周期的影响，营收和净利润均呈现较大幅度下滑，在近两年的集中供地中，土拍合作趋缓，中海地产做为大型央企在多个核心城市积极逆势扩土储，后续此部门地盘进进结转周期后，中海地产的利润情况将会得到明显改进，进一步有利于企业的稳重运营。基于以上短期与持久运营表示，中海地产在本次测评中获得5星级。
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