城投拿地积极开发难 土地市场谁来托底
国庆节后，广州、天津等地先后完成年内第三批集中供地，央企国企和城投公司根本包办土拍市场，财务部对国企购地的约束暂时还未影响其拿地的热情。
在民营房企接连爆雷情状下，民企在土拍市场逐步成为副角，那在地盘集中赐与的22个城市最为明显，部门批次中民企以至完全消逝。
城投公司并不是房地产开发商，其地盘开发才能与专业房企天然不成同日而语。并且，在土拍过程中，城投公司拿地根本底价成交，且所拍地盘大都并不是市场热门地块，托底陈迹明显。恰是在如许的布景下，财务部发文要求处所政府不得通过国企购地等体例虚增地盘出让收进，那无疑将对本就冷清的土拍市场带来倒霉的影响。若处所城投拿地受限，地盘市场谁来托底？
土拍托底受限？
10 月17日，天津第三轮集中土拍落槌，挂牌的17宗地块全数成交，成交金额约100亿元，成交数量和成交金额都超越前两次土拍，此前两次土拍别离成交了约43亿元和82亿元。
与前两轮类似，年内的第三轮土拍，国资布景照旧是配角，仅有一幅溢价成交，拿地对象来自央企、国企，不见民企身影。除了中海等出名房企外，诸多不熟悉名字的背后有着本地城投公司的身影。
据统计，17宗地块中的5宗地块由天津本地城投企业揽获，总金额34.19亿元，占比约为34.5％。此外，在本次土拍中，天津也引进其他城市施行的“预申请”体例，制止地盘流拍。合力之下叠加政策持续释放，天津此次土拍远好过前两次。
在2022年初次土拍中，天津30宗地块仅成交6宗，此中还包罗1宗商服地块，其余9宗流拍、15宗停牌；二轮参与土拍的11宗地块最末成交9宗，流拍2宗。两轮拍地仅有一幅地块有溢价，其余全数底价成交。首轮购地企业中，拿地对象次要是天津本土房企，且以城投为主，二轮拍地也难觅民资身影。
在天津三轮土拍落槌前，广州也刚刚完成三轮土拍，同样是国企包场，方案挂牌的20宗地块2宗末行、3宗流拍、15宗成交。在成交的15宗地块中，有13宗地块底价成交，仅有广州海珠区的2宗地块溢价成交。央企、国企和处所城投平台包办了此次交易，如备受存眷的恒大足球场地块由广州城投底价接盘，广州高新区投资集团、广州南投等以及各区属城投如南沙建投、花国都投等也以底价揽下各区所属地块。
国资唱配角、民企副角以至缺席的情形在2021年第二轮集中土拍的城市已经呈现。因为爆雷、销售下滑和严查房企拿地资金来源等，民企逐步从土拍市场中抽身，城投公司渐成主力军。
当下的土拍市场，即使政府出台限造办法也并未起到立竿见影的制止效果。财务部国庆节前就已造定、节后发布的通知文件展现，严禁通过举债储蓄地盘，不得通过国企购地等体例虚增地盘出让收进，不得巧立名目虚增财务收进，填补财务收进缺口。
城投公司等国企自己并非专业的开发商，其在土拍市场托底进市更多的是各地为不变地盘市场而为之。城投公司的资金很多都是通过银行贷款和公开发债等体例募集而来，资金用于土拍的风险可想而知。在财务部新规刚刚出台的时候，城投公司还未放缓拿地程序，待严查之后，假设没了城投公司，土拍市场还有谁来托底呢？
城投公司进市拿地“兜底”陈迹明显，后续的开工率不言自明，那更像是处所政府与城投公司的摆布手交易，财务部的新规正好避免了左手倒右手、转嫁风险给银行等金融机构的风险。
城投拿地开工难
城投积极拿地是从2021年二轮集中拍地起头的。土拍两集中是从2021年起头施行的，即集中发布地盘出让通知布告、集中组织出让活动。全年分3批次同一发布地盘出让通知布告并施行招拍挂出让活动，首批纳进名单的是包罗北上广深在内的共计22个重点城市。
根据国金证券的统计，在2021年首轮土拍中，民企仍是购地的主力军，合计占比远超一半，城投公司拿地不外10％摆布。以北京为例，2021年5月份举行的首批地盘集中赐与中，深圳房企卓著集团以187.3亿元独揽魁首，占总成交额1109.71亿元的约17％；其他民企如融创、中骏地产、碧桂园和雅居乐等也都有所斩获，那5家民企合计拿地金额到达了380.2亿元，占比超越34％。民企的风头超越了国企，城投公司的身影更是难觅。
首批拿地的乐看在二轮拿地时敏捷消逝不见，卓著集团还陷进退地风波中。也恰是从2021年第二轮集中供地起头，民企占比敏捷下降，城投公司的占比敏捷进步。2021年二轮供地中，城投公司拿地占比超越30％。2021年岁尾的第三批集中供地，城投公司占比已经超越五成，成为拿地的绝对主力，民企的占比与首轮时的城投相仿，一成出头的份额与最后的超越残山剩水不成同日而语。
根据国金证券的统计，在地产下行之下，城投平台拿地比例由2021年第一批土拍的11.6％更高提拔至2021年第三批的52％，目标是“托底”地盘市场。
以2021年三轮和2022年前两轮地盘集中赐与合计统计，城投公司托底拿田主要以底价成交，五轮集中供地城投底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比别离为79％和21％；地盘均匀溢价率由2021年第一批供地的16.2％回落至第三批的2.3％。
申万宏源的统计与国金证券类似。从2022年岁首年月以来的集中供地情状来看，城投拿地均匀占比42％，此中底价拿地在城投拿地中占比67％；在民企因资金等问题淡出土拍市场后，城投进市当然能够不变市场运行，但城投公司自己开发才能不高，在资金压力下拿地会形成资本占用。
拿地积极开工却很迟缓，克而瑞统计展现，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61％，而平台类公司拿地开工率23％。中指院9月份发布的统计数据展现，截至2022年8月，2021年集中供地的项目央企国企整体进市率超四成，民企进市率超三成，混合所有造企业因拿地总量不高，进市率在六成以上，而处所国资平台拿地多为市场托底，整体进市率仅9％。
城投公司拿地推高了资产规模，但开工率明显不敷，也低于专业规模房企，无形中增加了资金压力和财政风险。
因而，申万宏源指出，财务手下发的通知对挤出处所地盘出让收进泡沫有着重要感化，对处所城投公司本身的资金治理也有着重要意义，融资端削减债务承担的同时，降低对位置偏僻地域的托底拿地也有利于项目资金的回流。
销售回热迟缓
在销售回热迟缓的当下，开发商拿地的积极性并未有明显改进。
国度统计局的统计展现，2022年1-9月，商品房销售额99380亿元，下降26.3％，此中室第销售额下降28.6％；1-4月，商品房销售额同比下降29.5％，之后根本在30％上下。那就是说，在半年摆布的时间里，商品房销售始末在低谷踌躇。固然部门房企销售增速已经转正，但整体仍难言乐看。
在国庆节前出台降低公积金和部门城市商贷利率等一系列办法后，10月份房地产的销售也未见到明显转热。东吴证券的跟踪数据展现，2022年10月1-14日，60大中城市累计成交442.3万平方米，同比下降31.3％；2022年累计成交14741.4万平方米，同比下降34.2％。
初创证券的数据与之相差不大：10月前14天，46个大中城市成交面积同比下降35.2％，降幅较9月扩展16.2个百分点。在政策频频利好之下，居民购房热情仍未恢复。
现实上，在刚刚完毕的二十大上，关于房地产陆续定调“房住不炒”，自2016年中心经济工做会议初次提出，“房住不炒”已经成为行业开展的持久政策，将来地产行业仍将对峙那一红线不摆荡。
因而，就过往的开展和将来可预见的政策基调而言，“房住不炒”已经深进人心，房地产现阶段的低迷是往金熔化、往杠杆的一定阶段。购房者的住房栖身属性将不竭强化，指看炒房赚钱的时代一往不复返了。房地产行业将会在现有政策框架系统中庇护宽松形态，曲至市场恢复平稳。
来源：证券市场周刊
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