北京买房：理清构想，购房定见717
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我如今一小我自住在北苑看春园一居室，想改进一下换两居，单元是15号线安立路站。然后那周往看了北纬四十度，看京西园3区和首开知语三个小区。
目前有些纠结，考虑面积的话，后面两个小区能买得起的面积加大。便当水平的话，应该是北纬和看京西园挨地铁。想问下您考虑到升值空间和置换问题，应该选哪个小区？
A：
1、呵呵，那让我怎么答复啊？已经表示的挺清晰了，想买面积大的，不然也不会放在前面。我如果懂事儿的话就得顺着说呗：越廉价的阐明升值越好，商品价格“不是”由供需关系决定的，活动性好所以才形成的价格低。但那话我本身归正不信，看你信不信了？花钱投资那种事儿更好别忽悠本身。
2、看京那些年就是那明摆着的趋向，曾经看京西远超看京东，也超越北部。但自从财产规划落地，三个地王也就确立了趋向，东部和北部不断领章。并且看京也是两极分化比力明显的板块，房龄新操行高的夺走了较多的份额，长幼区能得到均匀值就是不错的。固然比其他板块强，但在看京内部不占优势。
归正就是那情状，心里也都跟明镜儿似的，只是又想占外表的廉价又怕背后食亏，不然也就不纠结了。
3、总之吧，西园三区挺好的，最早是商品房定位，后来是改成的经适房A4区，但量量是根据商品房的原则。韩国人也走的差不多了，挺好的，自住的性价比更高。知语城也挺好，之前比北纬贵一些，也就是那些年才略落后一点儿，看以后的开展吧。但假设是我的话，仍是跟趋向做伴侣，尽量征服本身的人道，投资那玩意儿原来就是反人道的事儿。
仅供参考。
二
Q:
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2kw多点的预算，小孩立即六个月。买房次要考虑保值增值，其次考虑学区。如今次要仍是看了海淀，清河次新，永丰的新房和次新，还有世纪城和万柳。想请教从增值角度看，哪里更有潜力？买世纪城和万柳更老一些的学区房有问题吗？
A：
1、没什么问题啊，首选万柳呗，归正溢价率差不多，而人大附小也不曲升，三小的提早上岸概率却更高。
2、清河的那就是自住和保值为主了，次新房升值也挺好。但学区在海淀通俗，溢价也相对低，栖身的性价比更高。不外那两年也不算太低了，明年进学更高峰，海淀除了几个太一般的学区，其他的溢价率都差不多。
永丰也一样，新房更是自住为主，那几年都是限价房，我说欠好量量。新房征询卖房的吧，中介和电商都行，我不熟。
3、成熟板块谈不上什么潜力，一切都摆在明面儿上了，不会再有什么特殊利好，就是依靠的惯性。或者那么说吧，如今是进学顶峰期，溢价都不低。但过两年就是低谷期了，溢价部门有可能受影响。那退潮之后谁穿戴裤衩谁才是超人，理论上只要资本更好的板块才最保值，事实好工具什么时候都稀缺。
没需要纠结什么老不老，自己也不太老。并且那世界上历来都是老工具们占有的资本才最多，地位也就最不变。刚出道的年轻人再不平气也只能是往争夺，输赢没谱儿。
4、总之既然那么高的预算，逃求不变的兼顾就买万柳，然后看世纪城的，赌一把将来开展再看新区新房。
仅供参考。
三
Q:
如今家住向阳老北苑，孩子目前中班，后年上小学。我们想换个好一点的学区房，至少小学不错，假设前提好再换更好的初中学区，假设没有前提，该位置的初中差不多也行。如今有几个疑问想请教：
1、往哪个区及哪个详细片区更好些？
2、假设在向阳的话，有无价格在500万以内的房子抉择（大小无所谓，只要能上车）。
3、从将来规划讲，您的定见是一步到海淀、东城，仍是说能够从向阳过渡，初中或者中考移民其他区呢？
A：
1、哪个区更好些？西城的德胜金融街呗，海淀的中关村万柳上地也都是更好的，顶级学区。就是房价比力贵，500万欠好买到，一般最小的700摆布起。并且都不包管进进勤学校，只能是说概率大些。海淀的好中学到目前为行是点招为主，看实力，派位的话就看上地吧，但派进往意义不是太大。西城的除了曲升校都是大抽奖，看命运了。
2、向阳的好办，白小+80和朝外的都能买到，占坑儿房，也是进进对口校的概率大。其他学区也都差不多，除了商品房都能买到占坑的了。
3、将来规划，那常规来讲必定是一步到位往海淀啊。天才的话能够先在向阳，中考跨区往海淀也没问题。通俗孩子的话一般不料见，可能率没什么好成果，实如果能用过渡的话，谁还提早买学区房啊？哪个家长也不傻的，那不都是为了孩子没办法吗。
东城赌一把呗，跨区转学必定都是派位，看命运了。中考移民在哪儿都是看实力，跟学区房没什么关系。实如果天才在哪儿都一样，在向阳不更适宜吗？北京中学和人朝分什么的都是牛校，80也很强，朝外也铺开统招了，至少不比东城弱。
4、那仍是再考虑一下吧，一看就是突发奇想，离实正买房还早着呢。多领会点儿常识再说吧，学区房没有哪里更好，只看哪里合适本身。
仅供参考。
四
Q:
我在温泉镇那看到一个小区，山与西山著，开发商在卖自持产权的房子，说是协做运营，需要协做者注册公司。房子能够运营70年，产权在开发商，利用权属于协做运营的公司，也就是“买房人”。请问，如许有哪些风险？那些房子开发商能够抵押吗？假设开发商破产，房子假设有抵押会被拍卖吗？
A：
1、哪些风险？开发商爽完了提上裤子不认账呗，并且还能够倒打一耙，让你们有苦说不出。既然是用公司来协做就是地道的投资关系，投资是有风险的，风险当然本身承担了。
2、产权是人家的，当然能够抵押了，并且还能够转售呢。假设房价上涨或租金上涨了，以至痛快就是缺钱了，人家痛快就玩儿个左手倒右手，你能拦着吗？那新业次要求末行合同移家，移不移啊？打讼事打往呗，贸易公司跟个别买房人两码事儿，没人同情你们的。
并且既然你用公司来协做，实的能连结那公司70年吗？能否年检能否交税？只要你有违规的处所，人家觉得划算就痛快举报或者告状你，合理合法，你找谁往抱怨啊？你说你是买房人，有证据吗？在法理上有根据吗？凭什么让法官判决啊？
3、假设开发商破产，那必定会被拍卖啊。你们连租户都算不上，连“买卖不破租赁”都做不到。以至那么说吧，之所以要让你们用公司来签合同，就是为了轰你们走的时候做预备，到人家转手的时候什么抵偿都没有，并且你们还必需走人。
正规点儿的都以租赁权来签合同，顶多是年限上违规罢了。但人家既然让你们费力巴拉的弄公司，目标就是想白嫖呗。也就是出让或拍卖产权的时候好办手续，能卖出更高价。至于你们那就是牺牲品了呗，商人做生意不讲诚信的，只讲法令。
4、总之吧，买那种房子比小产权的风险大多了。小产权是没产权，但也必定没人来夺产权。而那房子是人家的产权，原来就是开发商的合法财富，想怎么处置怎么处置。哪个公司都养着上百个律师呢，合同必定是对人家有利的，你们就等着食亏吧。一般三五年是不至于的，十年是个坎儿。
仅供参考。
五
Q:
我是想买羊坊店的学区房，但因为钱少，只能买华天大厦如许的，如今看55平的才350万，请问那种房能买吗？周边的都10万多，华天的那才6万多，应该没有溢价了吧？
A：
1、海淀只如果带学位的房子就都有溢价，哪怕是最通俗的学区也有海淀学籍的价值。羊坊店学区还算能够的，那就不成能没溢价。那能够和丰台的比力一下，好比菜户营的西环财产也是那种性量，70年能够落户的公寓，办公的多，才4万块钱摆布。那多出来的就有一部门是学区溢价呗。
2、也能够用租金来比力，同等性量的房子的租金应该是差不多的。那两边我估量租金都是每个月每平米100块钱摆布，不会相差太多，那为什么华天大厦的价格高啊？溢价呗，幅度其实是和周边普宅一样的，总价越低的一般还更高些。
3、也没什么不克不及买的，用完学位之后卖掉不就得了。总价低也就相对不难卖，等于用置换成本换了个学位，不算亏，过往没有学区房的时候都得交赞助费，也很多钱呢。所以实如果预算不多就买呗，上了学之后存眷市场行情，觉得不适宜就出手。
仅供参考。
六
Q:
我闺蜜是北京人，老公外埠的，前些年买的房是两小我名字，离婚后房子在闺蜜名下。如今是为了孩子复婚，请问要想用sfsd买二套就必需离婚一年后吗？因为房子要过到老公名下，能否会有轨制风险？次要是因为闺蜜资金少，只要150万，假设用二套资格的话底子买不了。
A：
1、想恢复首贷资格必定是一年后，一年内都是二套资格。
2、轨制是没有风险的，按律例处事儿，风险都在婚姻关系上。我没太看大白，现有那套房是没贷过款是吗？仍是说贷款人她老公，她名下是没有贷款笔录的？
或者那么说吧，假设是只要你闺蜜名下没有过贷款笔录，那只能是先把房子过户给老公，离婚一年后再以首贷资格买。风险就是弄假成实怎么办啊？想好预防办法吧。
假设两人名下都没有房贷笔录，那老公没有五年社保吗？有社保的话就不消过户现有房子了，间接再离，一年后用老公的首贷资格不就得了。
3、别的也能够不离婚，用其他贷款形式，利钱如今也不高，就是有些违规。征询银行的代办署理机构吧，也能贷到60%。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
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