北京买房：理清构想，购房定见634
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是孩子父亲，孩子京籍，24年进学，预备从向阳换房到东城，目标暂定崇文光亮小学，期看能确保学位兼顾栖身操行。有两个问题想征询：1 光亮本部和广渠校区抉择哪个更好？哪个片区买房上学更有保障？2 目前用爷爷奶奶的房子操做比力便利，但据说隔代的进学优先级较低，能否有需要换成我的？
A：
1.2024年进学，确保学位，应该还行吧。往年是广渠的有调剂到本部的，本年有调剂到培新的，本校似乎都没调剂，相对稳妥。
谈不上哪边儿更好，我不懂，没觉得有多大区别。如今看是本校的没调剂呗，相对稳妥。但东城的政策谁说得好啊，到如今还没人能总结出法例，只能到时候被动承受。
2.我没大白，是爷爷奶奶如今就在东城有房是吗？间接给孩子迁户却是能够，但你们名下有房，说欠好2024年的政策，顶峰期进学至少不占廉价。假设监护人名下无房就好说得多，三代人在一个户口本上，没需要换名字。
哦，我大白了，是爷爷奶奶的房子如今也在向阳是吧，然后换到东城便利？那更好是用父母的，四老房谁晓得什么政策啊，怎么都是花很多的钱，没需要冒险。仅供参考。
二
Q:
刚进职**单元，户口打点中，如今住单元宿舍（公租房），单元许诺分配福利房，只是时间地点不确定，价格也定不下来。所以我想仍是本身先买套小两居，总价350摆布的，70-80平即可。目前工做在丰台区，假设在大兴买能够自住，但觉得不会升值；假设在通州买的话升值空间浩荡，但不克不及自住了。请问假设是你将若何抉择？或者先不买，等等单元的分房。
A：
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1.**单元，假设是我的话就先不顾虑着分房了，指不定哪年呢。之前看到的说法是退休前必定有，但十年八年的没可能。假设如今还定不下来，那至少五年没期看了。那问问同事就晓得了，人浮于事，砥砺前行吧。
2.房子是用来住的，如果我的话就先买自住的了，升值什么的是从属品，别太纠结，那总价也买不到什么适宜的投资房，都挺贵的。
别的北京是摊大饼开展的，哪儿都得赐顾帮衬到，不成能说把各项资本都给通州。假设其他区都不涨，就通州空间浩荡，那指导们是往办公仍是往炒房了？把通州房价弄得很高，那算是政绩吗，敢往中心邀功吗，是不是有和房住不炒对着干的嫌疑啊？
归正在我看来，通州的开展会很不错，但非得说有浩荡空间就过了。或者说各区都有空间，通州未必能超出什么。配合丰裕是目标，只开展家门口儿的房价不是太适宜，小家子气了。
3.总之吧，我觉得你有点儿感性思维了，对将来充满神驰，分房也好，通州空间浩荡也罢，或许是实的，但别太焦急吧。房住不炒，房子是用来住的，350在大兴不难选，先根据通勤看看吧，未必比通州弱什么。仅供参考。
三
Q:
目前预算在500-580摆布，首付300-350，贷款200-230，（商贷、公积金60万组合贷款），不会贷太多，以助养贷。诉求就两个，1、保值增值；2、5-7年后房产活动性好。
有三个问题，想请教，另想十一后与您1V1，操心了，谢谢。
1、500-580，那个预算区间，从保值增值，后续活动性考虑，是就高预算，买小两居？仍是低预算，买操行一居？是小两居更随便出手？仍是操行一居更有租售比？我只要考虑租售比和后续活动性，您定见若何抉择？
2、海淀和向阳比力，从保值增值，后续活动性考虑，您选举哪个？
3、国美第一城那种盘，体量太大，那个价位，相对稀缺的楼盘，详细，您有何选举？
A：
1.假设是投资就尽量买小两居，自住才买大一居呢。小两居的租金相对高，受寡也宽。一居室看面积，50以下的还好，面积大了的不划算，租售比必定低。只考虑租售比和活动性，那就是小两居啊，没什么可说的。
2.海淀和向阳，范畴太大，仍是说详细的吧。常规定见是纯投资在向阳，租金相对高，大部门升值也不落后。为了上学往海淀，大部门都有学区溢价。那聊详细的小区吧，宏看的我不懂。
3.国美第一城，百万大盘，怎么谈稀缺啊。那是要问什么啊？我不是中介，没房源的，选举不了。国美那种小区是典型的自住+保值。操行什么的通俗，但处在朝青那种地段了，刚需刚改没什么其他的抉择，只能那里。从投资讲不食亏不占廉价，期看值别太高。仅供参考。
四
Q:
非京夫妻刚有资格，请问能落户的回迁房能否靠谱？昌安然平静海淀能够选，海淀6万一平昌平2.5万，都是60平的小两居，不克不及贷款一次性付清，户型一样的原则回迁房。北京户口间接落户，非京要单加每人10万的落户费，不然的话就要先落在业主名下，五年后拿房产证时过户，税费由我们承担。请问哪种体例更适宜？税费可能几？
A：
1.海淀6万昌平2.5万，外埠人也能落户？有那功德儿还不都得夺疯了，轮得到你们吗？既然是回迁房就是给拆迁户的，怎么就北京人买了能间接落户啊？
手续不是就最初的一张纸，从最起头的档案统计进户查询拜访就是人家的名字，怎么改啊？各级政府和公安拆迁公司的一堆单元呢，凭什么就能一路绿灯啊？我是没传闻过有那么办的，至少那些年没有。
外埠人就甭想了，那都其实的不靠谱儿。60平一套，360万就买个海淀的两居，还能落户，开打趣呢？就算是落房产证都不成能，他爸是李刚都没戏。
2.那都乱说八道的没边儿了，至于什么五年后拿证过户更是扯，没人能许诺。北京20年拿不到房本儿的都有的是，你们等得了吗？之所以抛出那么个前提估量就是骚乱你们思维的，让你们往算计哪个计划适宜，其实俩计划满是圈套，怎么选都是被坑。
3.那就甭揣摩税费了，仍是考虑本金吧。昌平2.5万，一套房才150万，你觉得北京人都掏不起是吗？那就没什么可阐明的了，富贵险中求，不是天堂就是天堂。
还户型一样的原则回迁房，什么时候有过原则啊？海淀和昌平的能同一吗？那本身揣度吧，我定见是别想美事儿了，馅儿饼掉不到通俗人头上，有那功德儿轮不到你们。仅供参考。
五
Q:
我们是情侣婚前买房，首付+中介费+税费220w摆布，因为考虑到离孩子上学还早并且之后可能率换房，所以购房需求的优先级是(1)增值/保值(2)通勤(3)学区。目前两小我上班都在中关村五道口四周，后面也都是在北边；目前次要看了惠新西街南口、亚运村、北苑、看京的老破小，领会到那些老破小很难增值了。新房也有看，但是位置都不太称心。目前我们的构想是，一边看二手房，一边等墨辛庄的新房。看到特殊称心的二手房可能就下手了，否则就陆续等。您那边体味比力丰富，想请教下我们那个构想可不成以，或者您那边有什么更好的定见吗？
A：
1.房产的价值由地段儿决定，之后才是产物性量和操行什么的。那些成熟板块甭说老房了，就是商品房也很难说能走出独立行情的增值。所以板块内的房子根本都是跟从板块大盘，只不外是房龄新的在排序上占优，行情来了先涨，活动性也好。老房排序靠后，但从幅度上大大都都不食亏。
2.重视自住体验就买新房，怎么都比二手的强。重视保值的稳妥再看二手的，那岁首儿的新房都是限价房，做不到各项兼顾，开发商和投资的都不傻。
3.说实话吧，你们那不喊构想，就是凭着觉得走，看到特殊称心的就买，要否则就接着找，谈不上什么构想。或者是逛街买衣服的构想，看到价格适宜穿戴标致的就买，要否则就接着逛。
我定见是先明白新房二手房吧，两种差别的产物。假设是重视自住，随便也不换房了，那就买新的。假设过几年就换，那恰是次新房性价比高的时候，也未必比及周边配套健全呢，卖房未必划算。
假设实的是考虑过几年就换，那就以二手的为主，换房时不食亏。那就跟买车一样，确定本身持久开就买新的，练练手就买二手的。仅供参考。
六
Q:
我诡计在西红门礼域府或曦看山买房，目前九十多一百平米的房子单价66000摆布，132平米的单价56000，我担忧过几年西红门东的新房能上市交易了会影响礼域府的房价，事实同样单价相邻区域谁不情愿买新房啊，他们还临地铁。那么考虑是不是只能买132平米的了，单价廉价以后卖还有点合作力。还看章哥能赐与批示。或者您觉得礼域府、曦看山比西红门东的新房单价廉价几能够考虑？我看能谈下价格仍是买个小一点的。
A：
1.西红门东的影响礼域府的房价，那是看不起我们开发商呢，仍是太抬举我们了？既然你都晓得同等前提下新房更受逃捧，开发商能不懂吗？那他们干嘛不卖高价呢，是为了做慈悲吗？开发商那几乎就是仁慈的傻叉，我是觉得受之有愧啊，担任不起。
那仍是看本身的揣度吧。只是提醒一下，谁都不傻，谁也都为本身的利益考虑，一分钱一分货。西红门东边如果价值高早就开发了，底子留不到今天。旁边公园懿府算新房吗？上市后的价格走势也是摆着的，参考一下吧。
2.单价廉价的有合作力，那远郊的单价更廉价，鹤岗的单价更便宜，很有合作力吗？楼市上一般来说都是强者恒强的，一分钱一分货，廉价天然有廉价的事理，谁都不傻。
并且哪儿的132平单价5.6万啊？礼域府的吗？不太可能吧。假设是那价格，那那套房源100%有问题，不然不成能那价格。
那现场看房了吗？假设不是只在网上看了简介，那就必然是被中介给忽悠了，至少是有隐瞒信息没有透露。仍是念叨一句话吧，一分钱一分货，谁也不傻的，也更好别满大街的找傻子，好歹也几百万呢，理性点儿好。
3.比东边儿的新房廉价几能够考虑？那北京的老破小比鹤岗的新房廉价几适宜？西城的破房比密云新房廉价几适宜？提醒一下吧，李嘉诚那穷逼老头儿总说，房产的价值由地段儿表现。能够不信，但更好参考。
4.帮不上忙，那设法和房源都有点儿怪。
七
Q:
我如今住在大兴枣园一个老破小，72平米两居，目前还有80万贷款没还。手里还有150万，想再贷款买一套四周2005年的工具向顶层的房子，大兴滨河坊，78平米。房主如今想235卖，但是我只想出220。如今好几小我都觉得我疯了：1.房东和中介觉得我疯了，因为我不断想捡漏，异想天开？2.家人觉得我疯了，因为他们都不喜好工具向顶层。炎天热，爬楼困难。3.伴侣觉得我疯了，因为自己有贷款，还再买那么样一幢房子。
我买那个房子有两个目标，一个是期看升值，那套房子良久没卖出往，可能率升值以后也欠好卖，或者升不了几，但是我的钱只够如许。我只想在住的四周买套两居。二是那套房子对面是大兴区第三好的初中，我想假设买了，火速把孩子户口迁过往，期看划片能划进往。大兴的划片不像海淀那么多端方，差不多住得近概率就大。当然，章哥，那些都是我本身的异想天开，我必定有想不到的处所，但是家人的话和伴侣的话我一点也听不进往。想听听您的定见。
A：
1.报价235万78平，单价3万，砍到220就是2.8万。那价格在京开东边都费力，西边一般没那么廉价，估量到230就是到头了。并且那还得说是业主报价235的能砍到230，但看样子那是聊过了，那假设之前报价在240或以上，那那235就已经差不多了。
2.谈不到什么疯了，砍价是一般的，照着脚脖子砍，不容许再说。谁都妄想捡漏儿，那无可厚非。只是别过分逃求，楼市是个信息通明的市场，没什么漏儿可见。北京的有钱人也太多，不会把漏儿给刚需留着，实要有漏儿的话中介本身就捡了。
工具向的不算硬伤，顶层算。炎天开空调就行，多花点儿电钱。那种产物就是自住为主，出手的时候挂牌期长，也就是活动性弱。所以考虑好，确定持久自住再买，不然焦急出手的时候有可能食亏。
3.期看升值，谁都期看。但既然都欠好卖，怎么能升值好啊？商品价格是由供需关系决定的，感兴致的人多才有可能出高价。之所以活动性弱就是感兴致的人少，也不情愿出高价呗。
那种房就是自住为主，保值上未必比中间层的食亏，只是活动性弱罢了，必定占不到廉价。在资金不是很高的情状下，自住和投资是相抵触的，不成能各项兼顾，看本身更重视什么吧，怎么都是取舍。
4.学区我没定见。
5.无所谓异想天开，就是期看值高了点儿。亲朋是旁看者，更多的是站在投资角度上考虑的；你是利用者，更多的是从自住角度考虑的，所谓的升值和学区只是为了说服本身罢了。总之实如果确定爱好就买，持久自住适宜，其他的别期看值太高。仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。
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