提早还贷额度难夺 降息潮激起存量房贷利率下调唤声
经济看察报 记者 胡艳明 虽然2023年春天将至，但是始自2022年的“提早还贷潮”仍未平息。
春节后部门地域大幅降低首套住房贸易贷款利率，低至3.7%的程度，引发提早还贷现象愈演愈烈。“我算是后知后觉，想提早还掉一部门住房贷款，在网上一搜，没想到各人从往年9月份就起头了。”2023年2月，家住沈阳的王园想提早还一部门贸易住房贷款，才发现良多人都碰着了还款难的问题。
2月，沈阳地域多家银行将首套房贷利率下调至3.9%，王园的房贷利率还在5.4%摆布，因而他想提早还一部门，以削减月供压力，但过程仍然困难。
除了房贷利率下行因素外，也有购房者因为贫乏好的投资理财时机，存款利率下行而抉择了提早还款。
贷在“高点”的购房者期看降低利率，很多研究人士也在唤吁降低存量房贷利率。但降低存量房贷利率并不是易事，各方博弈下，“提早还贷”问题将会若何处理？
夺额度
2月6日上午，王园给贷款的银行收行打德律风，表达想提早还款，被银行工做人员告知只能排到5月初，并许诺那个时间包管能扣款胜利。而线上渠道能够夺3、4月额度，其时工做人员表达没办法提早，因为总行有额度限造。
王园认为银行那个规定不合理，他先后拨打了监管德律风、市政府热线、建行客服德律风、金融消费者赞扬热线等，通过差别的渠道反映本身的诉求。
2月7日中午，王园接到该收行负责人德律风，告诉他要陆续在线上渠道夺额度，并线下帮他同步注销，并称会将情状会向总行上报，但详细什么时间能有额度不确定。
8日上午，王园再次接到收行工做人员德律风，该工做人员也告诉他那个月额度满了，不外会尽快跟指导反响问题，并看3、4月有无额度。
10日早上8点多，该收行工做人员称，线下渠道可在5月1日还款，在那段时间中，假设有与他还款金额差不多、但并未还款的名额，能够让给他。不外一个小时候后，他在建行APP中夺到了额度，预约扣款时间在3月13日。
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履历过那么屡次的沟通，王园末于“夺”到了提早还贷时机，他表达“也算是有点安抚。”
关于为何想提早还贷，王园告诉经济看察报记者，“次要是其时在利率的高点贷款，5.4%，利钱较高，提早还一部门减轻压力。”
据记者领会，沈阳地域多家银行在2月初下调了首套房贷利率，自2月1日起至4月1日，首套房贷利率下调至3.9%。
为了鼓舞居民的刚性购房需求，多个城市的购房政策逐步宽松，房贷利率下限也有所下调，如今更低已到3.7%。
沈阳即是房贷政策调整较大的城市之一。在2021年中旬，沈阳的首套房贷款利率是5年期以上LPR（贷款市场报价利率）根底上加65个基点，根据其时LPR，利率在5.3%摆布；到了2022年中期，首套住房贷款利率已经降为5年期以上LPR根底上减20个基点，根据其时LPR，利率在4.25%摆布；到近期，降为5年期以上LPR根底上减40个基点，为3.9%。
而前几年买房的人，不只买在房价高点，房贷利率也在“高位”，很多购房者表达房贷利率在5.88%摆布，有的以至在6%以上。那与本地最新的房贷利率相差接近2个百分点，那部门存量按揭用户，在有存款的情状下，抉择了提早还贷，王园就是此中一位。
5.4%和3.9%的年化利率下，每月还贷金额也有区别。以100万贷款额，贷款30年、等额本息还款体例为例，5.4%的利率下每月还款5615.31元；3.9%的利率下月供4716.68元，前后相差近900元。
还款差额让王园等购房者决定提早还贷，以削减房贷利钱收入。并且，抉择提早还房贷不只与近年来房贷利率不竭下行有关，各类投资理财时机的削减，使得提早还贷也酿成一种比力好的“理财”体例。
北京近几年首套房贷利率调整幅度不大，也有贷款购房者抉择了提早还款。在2022年9月，经济看察报记者曾摘访过一位在北京工做的人士潘阳，其时她想提早还掉部门贷款，便在建行APP上点进提早还款页面，却提醒“系统晋级”。她征询发放贷款的收行时，工做人员称能够到线下网点还款。
2022年10月初，潘阳胜利申请了提早还款，还款日是申请日往后推20天，银行在11月完成扣款。她告诉记者，还款的过程便利，将还款资金打进还房贷的银行卡就行了。“我提早还了50万，月供下降了快3000元。目前觉得月供压力少了良多，生活轻松了很多。假设本年工资还不错的话，还能够提早再还一些，有点想那两三年多勤奋一下把商贷的部门还完。”2月9日，潘阳告诉记者。
降息潮
不只是沈阳，包罗郑州、天津、福州、厦门、无锡等二个城市均在春节后迎来房贷降息潮。
珠海地域某国有银行信贷工做人员告诉经济看察报记者，从1月31日起，该地域的首套房贷利率将下调至3.7%。
1月5日人民银行、银保监会发布的《成立首套住房贷款利率政策动态调整机造》（以下简称“动态调整机造”）中指出，评估期内新建商品室第销售价格环比和同比持续三个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房贸易性小我住房贷款利率下限。
根据动态调整机造，本地政府可自主决定首套住房贸易性小我住房贷款利率的下限。以近期调整利率的天津市为例，根据“动态调整机造”和天津市政府调控要求，天津市自2023年1月起施行首套住房贷款利率政策动态调整机造。
根据新规，人民银行天津分行、天津银保监局批示天津市市场利率订价自律机造确定：自2023年1月起，本市首套住房贸易性小我住房贷款利率下限施行“不低于响应期限LPR-40个基点”(根据当前五年期LPR计算，即为3.90%)。
房贷降息城市名单仍在增加，2月8日，无锡市首套房贷利率由4.1%降至3.8%。根据统计局公布的《70个大中城市商品室第销售价格》计算，自往年9月至11月三个月中，共有38个城市契合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在那38城名单之中。
截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个。此中二座城市8个，其余均为三根个城市。
据不完全统计，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有12城，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率更低程度，别离是南宁、珠海、株洲和常德。
有阐发人士认为，春节销售数据不及预期是多地首套房贷利率开启动态调整的原因之一。开源证券阐发师齐东表达，2022年统计局房地产销售数据连结低迷，在宽松政策撑持下，2022年12月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看，室第成交数据暂未走出低谷，多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8％，惠州和韶关阶段性取缔首套住房商贷利率下限。
齐东认为，后续更多城市房贷利率存鄙人调空间，成交数据有看继续修复企稳。住建部提出2023年工做重点是不变预期、提防风险及促进转型，政策面庇护成立市场平稳重康开展的长效机造。估量后续针对刚需和改进的购房需求政策都将继续宽松。
缺资产
“我也期看他们能完成提早还款。我身边的家人、伴侣也想提早还款，他们同样还不了。”面临急迫想提早还款的客户，有国有大行北方某收行客户司理表达很无法，他们遭到的是来自银行与客户的双重压力，指导要求客户司理处理客户赞扬，客户的诉求则是尽快完成还款。
上述那家大行的还款周期较长，本地想提早还款的客户也较多。该客户司理称，一般来说，每月总行层面会造定还款额度，各省分行根据客户情状预约注销向总行申请额度，再逐级分配。很快当月的额度会被夺完，只能陆续往后推延，所以良多客户的还款需求城市排到几个月后。
也不是所有银行提早还款都面对额度告急的情状。有中信银行北京某收行个贷营业人士告诉经济看察记者，该行的房贷客户若想提早还款，间接在手机APP端申请即可，一般一个月之内即可以完成扣款，提早还款胜利。另有邮储银行北京某收行工做人员也表达，该行想提早还款比力便利，北京房贷利率没有下降太多，因而其收行没有太多想提早还房贷的客户。
从全国范畴来看，2022年小我住房贷款增长乏力。数据展现，2022岁暮，小我住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上岁暮低10个百分点。光大证券首席金融业阐发师王一峰认为，按揭贷款增长因居民购房行为放缓和早偿率增加而遭到冲击。
记者领会到，在2007年的加息周期中，央行五次进步贷款基准利率，一年期贷款基准利率由6.12%飙升到7.29%。挂钩基准利率的房贷利率也响应升高，因而，按揭贷款客户每月都要比加息前多付一部门利钱，很多“房奴”抉择提早还款，以削减贷款利钱。也曾碰着过银行挈延时间、设置门槛的现象。
从银行运营层面，其实不期看房贷客户都提早还款。一位股份行信贷营业人士告诉记者，关于银行来说，房贷资产对银行来讲是优良资产，不只资产量量比力高，而且收益也不错，银行必定是不想让小我提早还，因为提早还了之后，那块空余出来的额度还要投放出往，银行才有收益，银行如今缺的不是额度，而是优良的资产。
除个别地域外，如今各地房贷利率下行是大趋向，良多银行存量住房贷款跟新增住房贷款存在息差，“那意味着高收益资产削减了，再投放的收益低。”上述人士表达，出格近几年的经济形势不太乐看，所以整体银行业的运营压力比力大。
调存量？
在各地下调新发放房贷利率的同时，关于下调存量房贷利率的唤声再起。下调存量房贷利率并不是每年的贷款重订价日时对利率的调整，而是调整存量贷款与LPR的点差。
下调存量贷款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，撑持居民住房消费、促进扩展内需，央行决定将贸易性小我住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩展至0.7倍；更低首付款比例调整为20％。政策推出后，多家银行陆续公布对契合前提的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。
关于近期社会上热议的提早还款，能否会调整存量贷款以缓解压力，一家国有大行收行负责人认为，能否对存量房贷停止调整，可能要看政策层面的要求。别的一家大行的北方分收机构负责人则认为，当前利率市场化趋向下，可能监管方面不会介进。“一般来说，存量房贷份额比力大的情状下，假设对存量停止利率调整，出格是本地分行，会面对十分大的运营压力，决策流程也会比力长。”
王一峰测算，在极限压力测试下，若将存量按揭贷款现实施行利率高于LPR的均降至LPR（LPR以下不降），大致影响上市银行营收增速3个百分点。
上述大行的北方分收机构负责人认为，提早还贷是客户的一般需求，包罗跟客户签定的按揭贷款的合同傍边，也存在提早还款的相关条目。如今部门银行在施行端上，停止时间的延后，可能有本地、上级关于目标的查核压力有关。但是，提早还款量比力大的几家银行必定不会封闭那个通道，只是想跟着时间逐渐消化。
早在本年1月5日动态调整机造发布时，市场就曾估量部门城市首套房贷利率有看再立异低。
其时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾表达，期看可以降低存量房贷的利率。他认为，目前楼市的问题，次要是前期（2017-2021年上半年）涨得快，自觉买房、激动买房的人多。那一段时间，新房交易持续数年在汗青更高位踌躇，市场普及比力乐看，房贷利率也比力高，普及在5%以上。目前，因为疫情冲击、经济下行等因素，存量房贷的压力比力大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。“调降存量首套高利率房贷，压降LPR加点点差，对高利率的刚需购房按揭贷款予以优惠，契合市场各方预期。”王一峰表达。
王一峰认为，受疫情继续影响，部门居民资产欠债表受损，而高利率按揭一方面降低了居民资产欠债表的平安性，另一方面也倒霉于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公允”的角度看，具有必然现实意义。且存量按揭贷款的降息，必然水平上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，以至可以促进住房销售尽快苏醒。
（应受访者要求，文中王园、潘阳为化名）
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