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长沙建发玖洲和玺
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1
郭源潮
郭源潮是我的发小，我俩都是村口大板栗树下的山公王。
二十多年前，村里人都管他喊狗剩子，那是他祖父给起的小名儿。
后来他送完我往省城读书，没几天后也背着个破包上了火车。
我至今都记得他在深圳西站外面用IC卡机打我宿舍的德律风，嚷嚷着说：
等老子发家了，带你食麦当劳大桶桶！再到阿波罗买几件确实良！
大约十几年前，村里人都改喊他郭总了。
文雅点说，喊起家了。庸俗一点，就是发家了。
我是个表象文雅、心里庸俗的人，老是悄悄羡慕他身边女伴侣换来换往，
也曾当面嘲笑他斥巨资在大板栗树下建的村落别野：
“你爷娘都死嘎哒，建房子给鬼住啊？”
他旁边那几个壮汉听得目瞪口呆，像德牧一样死死盯着我。
郭源潮其时要没攥紧绳子，我如今不成能有时机写工具占用公共资本。
每逢赚了大钱，郭源潮总要开着各类豪车到我家楼下按喇叭，然后往解放西胡食海饮一通。
那几年他没来了，我想他天然没赚啥钱了。
我家小梦说：可能他长大了呢？
我说：他会老，但不成能会长大。
2
看房记
大雪消融后，郭源潮末于仍是来了，开着三年前买的库里南，仍然做死地按喇叭。
他从车尾箱里挈出一个蛇皮袋，说：“水库里养的，年前就给你熏好了。”
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我翻看着那些冒着浓浓香味的焦黄腊鱼，口水不小心从嘴角流了下来。
“能够啊，狗剩子还会养鱼了！”我阴阳怪气地说。
他踹了我一脚，示意我开车：“走，陪我看房往。”
“我只会开我的小赛欧。”我委屈地说。
“滚！”他吼道。
郭源潮的目标地是武广新城的建发玖洲和玺。
我：“郭总，为甚要往看阿谁楼盘呢？”
郭源潮：“置业参谋让我往看的。”
我：“男的女的？”
郭源潮：“男的。”
我：“他说要往接你了吗？”
郭源潮：“他说能够到西站接我，我说我有司机。”
我：“那不是置业参谋，那喊中介。”
郭源潮：“我是个养鱼的。”
到了营销中心门口，一个穿戴夹克的须眉快速迎上来，看了我一眼后，堆满笑脸曲奔副驾而往。
“您是郭总吧？我是小李，欢送光临！”
“我最喜好宋冬野的那首歌了，他是不是熟悉您啊？”
郭源潮当然会唱宋冬野给他写的歌，也在一掷千金、灯红酒绿的时代，见惯了无数大排场。
他没有被建发一如既往的高端大气上层次的展现区给shock到，也没有被腰肢纤细面庞姣好的美女给lure到。
那很是让我感应宽慰。
他亦步亦趋地跟从着置业参谋，老诚恳实地听取着楼盘介绍的立场，更是让我另眼相看。
在售楼部花了近一个小时后，我们从头回到车上。
我问郭源潮：“接下来往哪儿？”
他说：“刚刚那穿西拆的哥们说了些啥？”
“卧槽！”我大喊。
“你讲下你的定见撒。”他语气平静。
3
建发·玖洲和玺
那个楼盘我天然是领会一些的。
2021年第一批次地盘出让时，高铁新城板块一共推出了030、035、049、050、051、052等六宗地。
建发玖洲和玺，就是此中的[2021]长沙市050号地。
它包罗三个地块，长托路北边78亩的体育用地，要求建立一部汽车文化主题公园；长托路南边是28亩的贸易用地；贸易用地南边即是108亩、容积率2.8、限高50米的室第用地，开发成了玖洲和玺那个楼盘。
据说那个项目原来是万科和九城勾的地，但挂牌前提没有设死，而建发恰巧也有汽车财产的规划，所以两者竞拍火拼了十个回合后，万科出局、建发摘牌。
我猜其时万科也底气不敷：对面那货可是搞过长沙地王的，我们怎么搞得赢哦！
以上三个地块，再加上建发在往岁尾摘下的[2021]长沙市144号地中的57亩中小学地块（位于汽车文化主题公园北侧），整个玖洲和玺的用地轮廓就闪现出来了。
▲用地构造
我说：“我不晓得你为什么要买房子，也不晓得你要不要本身住，但是我讲几个感触感染，给你参考。”
“你就告诉我，能不克不及买。”李源潮一副不耐烦的样子，那和他在售楼部的表示迥然相异。
我说：“我不讲多一点，怎么对得起你熏的腊鱼呢？”
第一，先说产物。整体来说仍是不错的。
户型方面，因为地块朴直，所以纯板楼多层建筑搭载四叶草户型，十分的清晰了然。
固然户型是我小我不怎么喜好的，但看完样板房，其实还行。
133-143-176㎡三个面积段，清一色中大号N+1户型，从规划目标上说生齿密度比力小，温馨性比力强。
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它的飘窗都长短承重构造，能够革新敲除，大大进步得房率。
建筑构造设想没有设置纷杂的剪力墙，也为后期革新和空间操纵带来了利好。
别的看平层图，户与户之间的关系，也考虑了住户的独立性和私密性。
户型设想招致了屋内餐厅和屋外电梯厅的通透性受损，但那个影响是无可制止的。
加上建发那几年原则化新中式园林景看，整个楼盘里里外外的宜居操行，就比力曲看了。
第二，开发商建发。
那个兴起于厦门的处所房企在我看来极不简单。
湖南本土有几房地产公司？民营的有运达鑫远等，国资有长房梦想等，但鲜有走出湖湘大地纵横全国者。
所以说处所房企出格是处所国字头房企能上升为TOP100全国性房企，殊为不容易。
另一方面，跟着恒大、佳兆业、蓝光等一寡民营房企暴雷，购房者签合同时越来越隆重。
有政F背书的国资房企，平安性当然仍是可以保险许多。
前一篇讲金茂东山湾项目标时候，就有做赐与商的读者在后台反应说阿谁楼盘操行有包管，开发商对素材和施工的要求都很高。
除了行业的共性之外，建发更大的特征，无疑仍是其风行全国的新中式建筑语言。
建发以至勇于依仗其产物力进进株洲，争夺改进型市场，由此可见一斑。
以上说的是那个楼盘的次要长处优势。
但是玖洲和玺也有肉眼可见的三大缺陷。
第一，放在板块上看，楼盘竖向切割很凶猛。
东边是雨花大道的高架桥，西边是高铁线路，但是地块南北则规划有教导、贸易和室第等多宗地块，所以我总结是通南北而断工具。
在我看来，楼盘更大问题就在于此：工具向畅通性、景看视野很差。
而噪音粉尘等负面因素，都还只是附带性的问题。
▲玖洲和玺处在高铁高架和雨花大道高架间廊道上
第二，放在时间轴上，片区成熟周期估量比力长。
项目位于高铁板块的东南片区，那里持久远离市区和长沙南站西广场核心区，现在仍可用“人迹罕至”来描述。
时至今日，项目仍无可依托，四面除了两大交通线路外没有任何已建项目。
做为拓荒者，要收获成熟的果实，太难。
从地盘市场看，片区内更大的[2020]长沙市132号用地出让末行已逾一年，不知何时才气出嫁；项目东侧同期拿地的[2021]长沙市049号地，即如今的中欣•楚天栏庭，目前也仅建成售楼部。
根据控规，项目地块正南边至湘府路间，两个大地块已整理完毕，期待出让。
而东南侧，还有五个地块和两个学校需要建立。
假设参照月亮岛板块的进度，从2019年润和拍地至2025年（估量）时代建发和著及阳光城项目交楼进住，玖洲和玺所在小片区的完全建成仍需五年以至更长的时间。
▲周边部门地块情状（据控规）
第三，配套资本一般。
起首是教导配套，事实那是长沙家长们最为垂青的一点。
目前营销中心介绍的有1公里外的黎郡小学和雅礼雨花中学，北侧500多米处将引进一个品牌中学。
根据控规信息，楼盘东南角500米处还有规划中的侯照中学和东山小学两所学校。（上图中学、小学位置）
如斯统计下来后，总计小学两所、中学三所，数量上应该可以称心。
但是未建成运营的学校又占了三所，教学量量无可包管，太多的不确定性。
然后是休闲配套。
西边步行400多米有在建的长托公园，东边步行600多米则是浏阳河光景带，两者等级都很一般。
正北侧的汽车文化主题公园，置业参谋说是要打造为和谢子龙影像馆类似的公园——那个说法存在很大的水分——事实根据挂牌前提，那个公场地块是汽车财产项目，承载着很多于3万平米的汽摩赛车一站式办事中心呢。不外，总回是个公园，聊胜于无吧。
贸易方面就更费事了。控规上只要东南侧一小绺贸易用地，像样点的大商场，比来的在3公里外的高铁吾悦广场，比来的大商圈则是7公里外的德思勤……
别的，刚刚置业参谋不是在那里扯黎郡小学西北角那块14000元/㎡限价地吗，跟那个楼盘完全没有可比照性，所以他如今均价12000摆布的房价，其实也并非特殊占优势……
长沙建发玖洲和玺
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