三四线城市存在三大时机
在宏看经济、调控、疫情等多重因素叠加影响下，房地产市场缩量明显。在此布景下，房企加紧往杠杆，购房者则捂紧了“钱袋子”。自2022年以来，提自信心、化风险、促需求成为房地产政策的主旋律，出格是针对市场抗压力较弱的三团个城市纷繁出台宽松政策，包罗优化限购、发放购房补助、容许二手房带押过户、撑持多孩家庭购房、降低房贷利率等。但是，利好政策并未给市场带来立竿见影的效果，往化难的问题仍难化解。
那么，三团个城市房地产市场何时迎来苏醒的拐点？将来在财产、新型城镇化方面还有哪些机遇？
近300个三条座城市政策松绑，降低购房门槛
自2022年房地产市场下行以来，更先出手救市的当数三团个城市。据58安居客房产研究院统计，2022年，330余个省市出台楼市松绑政策，此中三绺座城市占比超8成。各地共发布政策1000余次，从优化限购、限贷、限受到调整公积金贷款额度、容许二手房带押过户、多孩家庭住房撑持、发放购房补助等，政策优化频次到达近年峰值。
在2023年，三根个城市松绑调控政策的节拍仍然在加快。做为粤港澳大湾区的重点城市，东莞在往年全面取缔限购后，又在本年1月6日调整住房信贷政策，全域购置首套房首付比例从以前的三成降至两成。1月29日，温州确定陆续实行小我初次购置市区新建通俗商品住房、存量住房，在获得房屋不动产证后，赐与购房款0.6%的消费补贴。
2月2日，洛阳下调商贷首付比例，小我首套房首付比例根据20%施行，并鼓舞银行逐渐降低二套房首付比例。在激发市场方面，洛阳关于购置市区单套建筑面积在144平方米以下新建通俗商品室第，交纳契税和房屋专项维修资金后，按商品住房合同价款的0.5%停止补助，更高不超越1万元。2月3日，襄阳襄州区出台提振楼市行动，初次购置新建商品住房，每套可获2万元补助。2月7日，赣州将购房契税补助政策延续至6月30日。
三绺个城市房贷利率率先破低点
三绺座城市政策优化的标的目的重点在于扩展需求，此中，本年以来，下调房贷利率以及首付比例成为出台最密集的利好政策之一。据中指研究院不完全统计，本年以来，80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套房首付比例至30%，出台取缔“次房又次贷”等行动，赐与购房贷款以更大的撑持，那此中三绺个城市占大大都。
另据贝壳研究院监测的103个城市中，截至1月31日，首套房贷款利率低于4.1%的城市共有30个。此中，二座城市8个，其余均为三绺个城市。值得一提的是，在上述30个城市中，有4个城市首套房贷款利率为3.7%，成为目前全国商贷利率更低程度，别离是南宁、珠海、株洲和常德，除了南宁外，其余均为三团个城市。而从利率改变来看，1月份首套房贷款利率下限初次下调的城市中，包罗惠州、中山、珠海等粤港澳大湾区三条座城市。此中，济宁等城市首套房贷款利率自1月1日起恢复至4.1%，春节后从头下调至2022年10月的程度，即3.8%-3.95%。
根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机造，新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。根据国度统计局数据，当前契合下调要求的城市共有35个，此中已经有20个城市下调或者取缔首套房贷款利率下限，估量未调整的城市后续也有看跟进下调房贷利率，此中不乏温州等三绺个城市。
关于多城密集下调首套房贷款利率，诸葛找房数据研究中心认为，下调首套房贷款利率既能够降低购房成本，减轻还贷压力，还能够提振购房积极性。别的，在传统楼市“小阳春”即将到来的时间节点，多城密集下调房贷利率，能够促进房地产市场回热。
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市场自信心苏醒仍需时间
目前，优化政策施行后并未给市场带来立竿见影的效果，三根座城市的房价仍然闪现下滑的趋向。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据展现，2022年，三条个城市均匀房价为9857元/平方米，较上年下跌2.93%；三条个城市房价收进比为9.1，较上年下降7.16%。所谓房价收进比，是指住房价格与城市居民家庭年收进之比。而房价下滑也变相减轻了购房压力。
详细来看，2022年房价收进比更低的TOP10城市均为三条个城市。此中，株洲、遵义、鄂尔多斯位居前三。对此，诸葛找房数据研究中心表达，低房价收进比TOP10城市的房价均匀低于9000元/平方米，房价闪现下滑态势，次要是因为那些城市财产根底相对单薄，生齿吸附才能偏低，楼市开展欠缺相对稳重的需求撑持，房价上涨动力不敷。
值得存眷的是，目前购房预期有所恢复。据58安居客研究院统计数据展现，本年1月，全国找房热度环比上涨14.0%，重点三团座城市找房热度环比上涨17.8%，此中郴州、蚌埠、南阳等多个城市热度涨幅在45%以上，绍兴、秦皇岛等城市热度提拔也较为显著。58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现，洛阳、衡水、保定、秦皇岛和衡阳等城市购房者向经纪人的征询量增加。
对此，58安居客研究院院长张波表达，热度上涨表现出市场预期好转正逐渐构成，出格是三绺个城市找房热度上升和返村夫群增加有必然关系。但是，看房热度的提拔转化为成交仍需时间，市场自信心的苏醒也需要时间。
新京报造图/许英剑
【出路】
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强：
新型城镇化、城市更新仍将是动力源
三根座城市所面对的市场时机，起首是由新型城镇化所带来的机遇。因为中国各个处所城镇化的历程其实不同步，出格是三根线如许的中小城市，其城镇化率仍是相对较低的。2021年全国均匀城镇化率为64.72%，但是有些处所会较低，以至还有一些处所呈现半城市化，所以三条座城市在城镇化过程中，对将来的房地产市场都是一个次要鞭策力量。
现实上，生齿的迁移对房地产市场产生不小的影响。过往，落后的地域向兴旺地域迁移，好比中西部地域向东南沿海地域停止长间隔迁移，但是此后会渐渐发作改变，也就是跟着地域经济差距逐步缩小，长间隔的迁移可能会逐渐让位于向当地中小城市迁移。
别的，城市更新也是三团个城市房地产市场开展的动力。良多老城区都面对更新革新，包罗根底设备，房屋革新等。能够看到，目前国度也在不竭出台新政策来鞭策城市更新。
跟着社会的开展、智能新兴手艺的妥帖，房地产产物将会不竭地立异，操行和性能也会发作改变，好比低碳绿色建筑、住房的智能化。因而，产物立异是行业开展的一个动力，也是将来三根座城市房地产市场有可能发现的机遇。
需要重视的是，三团座城市之间也存在区别。有些中小城市处于大都会圈范畴之内，可能会遭到大城市外溢效应的影响，另一些中小城市则没有如许的利好。不外，跟着房地产市场逐步恢复，差别区位的城市会有差别的时机，包罗财产晋级转型所带来的时机。
目前，房地产市场还处于低谷，那与整个宏看经济的大情况有关，三绺个城市房地产市场将跟着经济好转而恢复。在此过程中，一二座城市率先企稳，然后逐步转移到三根个城市，带动三根个城市苏醒。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
村落复兴、财产开展给三绺个城市带来机遇
近期，能够发现国度对中心城市的过快开展有了明显的限造，那就给三团个城市创造了必然的开展时机。为此，三条座城市要发扬自己低房价、特色财产的优势，向小而精、小而美的财产开展。与此同时，房地产也要收缩，那是一个大的趋向，不克不及再无序扩大。
目前，都会圈内的三根个城市，也就是包罗卫星城在内、靠近中心城市的三条个城市开展得都不错。比力弱的次要是内地省份的三团个城市。一般内地省份会在“强省会”的战术下，对三绺个城市的生齿和资本要素虹吸严峻，对其开展也形成了很大的影响。如今要纠偏，也就是大中小城市要协同开展。所以国度在近期推出以县域为载体的城镇化，其实就是要鼓舞那种被虹吸的城市和区域可以得到平衡开展。
从生齿流历来看，生齿向大城市迁移，那是过往十年的趋向，但如今那个趋向有了一些改变。从农人工来看，在当地就业的人数过往几年增长比力快，外出打工的人数增长逐步减缓，以至停行增长了，将来会呈现负增长。
当下，我们要适应那种当地就业的趋向。所谓的当地就业是在本乡镇范畴内就业，因为大城市打工的性价比可能不高了，虽然收进比力高，但扣除成本以外，结余比力少，所以还不如在当地就业。特殊是建筑工地，如今有了严厉用工的规定，一些超龄的农人工在安康情况还不错的情状下，都可能回家再就业，招致劳动力回流的趋向明显。再加上近年来大城市房价太高也促使部门人回老家就业。继国度提出村落复兴后，城乡合成等方面的优惠政策出台十分多，那会给三绺座城市的居民带来更多的就业时机。在如许的形势下，关于三团个城市房地产来说是个时机。
此外，三绺个城市的财产有一个很重要的开展机遇，就是基于当地的财产特色，特殊是靠近农村，开展农业消费的特色，推进农产物当场加工、运输。好比，特色农业、看光农业、农业旅游等的开展，能够处理本地农人及农人工回回后的就业问题，同时，让他们享受城市公共办事的社会保障。如许就实现了城市和村落之间的互联互通。
华南城市研究会（智库）会长、暨南大学传授胡刚：
做强做专财产才是开展底子途径
城市化开展历程中的显著特征是生齿活动，财产集聚。如今，不只是农村生齿，包罗一些中小城市生齿也在向大城市活动。生齿外迁带来的成果是，前几年，三条座城市大量开发的房地产项目，呈现滞消，构成库存。从目前来看，那个消化时间可能会比力长。但在将来城市化过程中，也会给三绺个城市带来一些时机。
能够看到，中心城市周边的一些三绺座城市，包罗部门县城在内，其经济开展相比照较好。那些三绺座城市受中心城市鼓起的鞭策，不只开展较好，并且承接中心城市生齿的外溢。别的，还有一部门人会往中心城市工做，但不会带着全家人迁徙，将老年人以及孩子留在县城或者地级市；以至有些人会将老年人、小孩从村落接出来，迁到县城或者地级市落户，那种现象目前也比力多。关于那些白果和孩子来说，生活程度会有一个很大的进步，那也是城市化的表示。
别的，一些年轻人可能因为学历等原因，不会抉择往大城市就业，而是往三条座城市开展，那种多元化的抉择也给三团个城市带来了时机。
那么，上述提及的县城、地级市，都是指东南沿海地域，经济比力兴旺的处所。还有一些中部或者西部的三根座城市，有着特色的天然光景以及人文底蕴，通过旅游可以带动本地特色财产的开展，财产开展起来了，时机也就多了。此外，像鹤岗如许的网红城市，因为房价低，也能吸引一些人往买房栖身。
从目前三团个城市的财产开展标的目的来看，开展造造业才是它的出路。因为一个城市、强二座城市都开展第三财产，包罗商贸、科技立异、教导卫生，那么低能级的城市根本是开展造造业，并且分工越来越细。能够看到，包罗广东、福建沿海等三根座城市，财产做得十分专业化，好比做鞋、消费汽车配件。它们将某一细分行业做大，行业占比也较高，那个占比以至在全球市场上都有必然地位，那是三绺个城市开展财产的一个根本途径。假设八面玲珑，是合作不外中心城市的，只要把某一个财产做强做专，才是开展的底子途径。
新京报2023年2月14日产经周刊《三条线楼市危与机》。
新京报记者 袁秀丽 封面图/材料图片
编纂 武新 校对 杨许丽
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