【京玥兰园】一休测评：通州双地铁的通勤盘，央企产物到底若何？
各人好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，对峙原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公家号。
今天来聊聊【京玉兰园】。
楼盘名称：京玉兰园
开发商：能建集团
价格：批示价6.2万/㎡，开盘有折扣
位置：城市副中心通州，梨园镇
户型：75㎡纯南两居、76㎡工具两居、89-100㎡三居、118㎡小四居、134㎡四居
容积率2.5、10栋楼、804户、6-15层室第、车位配比1:1.2
关键词：
央企开发商、精拆交付、1号线7号线双地铁、育才学校通州分校对面、配建幼儿园、纯商品房、刚需上车盘、低总价门槛
老例子优缺点阐发放在文末。
土拍时刻
2022年北京三批次集中供地，葛洲坝+通投结合体（中能建城市投资开展有限公司和北京张家湾设想小镇有限公司结合体）以总价16.5亿底价摘得通州区梨园镇东小马地盘一级开发项目FZX-0306-6007、6008地块，折合楼面价约为2.93万元/㎡，销售批示价：6.2万元/㎡。
此中的6008地块为托幼用地，需配建幼儿园，6007地块为栖身用地，占地约2.16万㎡，容积率2.5，控高36米（部分45米）。
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地段阐发
恐怕良多人都还认为通州＝副中心，其实否则，通州面积906平方公里，但副中心只要155平方公里。
一句话：155平方公里的副中心才是被各类资本倾斜最多的，咱们老苍生用税金砸出来的区域。
也就是说，老通县的大部门范畴都不算副中心，两者的价值区别和前景当然差别。
讲实，前几年有一个说法，155以外的部门，都是拓展区，都是副中心。放出口风的部分也算很权势巨子的，但有些工作，你懂得。有些话，毕竟是说说罢了。（有点像昌平的将来科学城，自从范畴扩展以后，更完犊子了，那些工具咱也不敢多说，感兴致的后台聊。）
京玉兰园项目，就在155平方公里以内，在比力靠南的位置，最靠近官方规划的三大功用区中的文化旅游区。
除了商务区（运河CBD）、行政办公区（市委市政府）、文化旅游区（全球影城）那三大功用区以外，副中心规划亮点当属城市绿心，而那四部门别离位于项目标北侧、西侧、南侧，呈环抱之势。
咱们说说周边配套吧，售楼处总结的工具，往往不太适用，一休天然要用用本身的语言给各人阐发。
贸易配套：
万达广场、北投爱琴海购物公园、莱悦购物中心，那三个稍远一点，车程要15-20分钟；九棵树的阳光重生活广场、领展购物中心，玫瑰坊贸易中心（售楼处四周，带影院和物美超市），那三个贸易很近，开车5-10分钟。
既然挨着文化旅游区，那日后的购物场合天然是少不了的。全球城市大道贸易街早就投进利用了，还有严重利好，就在环影东侧一路之隔，北京更大奥莱，据说已经开建了。
休闲配套：
项目北侧曲线间隔400米是梨园主题公园，就在家门口，饭后遛弯没弊端。
车程10分钟，能够抵达城市绿心，那是超大的城市丛林公园，带有剧院、博物馆、藏书楼，号称是免费公园的天花板。
医疗配套：
通州妇幼保健院、东曲门病院通州院区（中病院范畴算是全北京十分好的），那俩比力近，开车10-15分钟。
潞河病院，那是老通县人民气中更好的，俩字：权势巨子。始建于1878年，前身是美国教会病院，如今全称喊首都医科大学从属北京潞河病院。
友谊病院（通州院区），也是首医系的，已经投进利用，那病院来了以后，潞河没那么香了。友谊旁边，还有一个安贞病院（在建），仍是首医系，那俩都是北京Top 10的大三甲，出格是友谊的消化科和安贞的心脏外科，那两个科室妥妥领跑全国。
北京大学人民病院也有通州院区，但位置其实是太偏僻了，就因为是北大系？一休也搞不懂，归正首医系的位置都不错。
学校配套：
项目北侧，一路之隔就是北京育才学校通州分校，九年一贯造，面积大，硬件好。在一休印象中，王治郅、宋丹丹是西城总校的校友。
即使如今谁也包管不了必定能上，但是根据就近进学的原则来说，期看十分大。并且项目本身配建了幼儿园，目送式教导，全都在家门口处理，不错。
高中阶段，那就得考了。通州的教导情状在非城六区中，算是很靠前的，出格是潞河中学（没错，还喊潞河），根本稳居北京top 50，算长短城六区学校的翘楚。其实通州的配套，确实有提拔，大病院过来了，勤学校也过来起头搞分校了，事实公事人员子女增加了很多，整体教导情况会不竭进步。
交通配套：
那就得重点说了，地铁方面，优势极大。
京玉兰园间隔1号线八通线的临河里站现实间隔1.1公里摆布，间隔7号线的群芳站和高楼金站现实间隔1.2公里摆布。
那两条线排列在京玉兰园项目标南北两侧，都是北京工具向主干线，有大量换乘站。即使不换乘的话，一小时内能够到达国贸、大看路、双井。
1号线修建得最早，线路较老，人流量大，但其重要性不问可知，事实是北京的首条地铁线路。假设想温馨乘坐，能够优先7号线，人少，以至有时机夺个座。
公路方面，抉择面可太大了。
高速有京通快速路、广渠快速路、京哈高速、京津高速、东五环、东六环。
还有通马路、向阳北路、向阳路等主路。门口的路网也根本都完美了，开车很便利。出格是往主城区的主路良多，出格和向阳区联络极为密切，难怪人家是向阳区的后花园呢，那是大量通勤刚需抉择通州的重要原因。
关于老苍生来说，更大实惠当属高速费的取缔。六环内进京标的目的，只要京通快速路和通燕高速的早顶峰收费两小时，其余路段全数免费。那也是实正撑持副中心开展，加强副中心和城区的联络。（题外话，通燕高速早顶峰还收费那个细节也能看出来，燕郊毕竟是燕郊，区别看待。）
固然进度不咋快，但副中心的根底设备还会上一个台阶，也可能是良多台阶，需要时间。就项目周边来说，地铁102号线规划、通马路拓宽快速化，仍是有利好的。
京玉兰园项目标南侧也是一个室第地块，再往南有一大片综合办事用地。北侧是群芳中二街，马路对面就是北京育才学校通州分校。
东侧是瑞都公园世家、DBC加州小镇等二手房，还有土桥PLUS文创园和同仁堂造药厂通州分厂。
四周有两处配套利好，在上图标识表记标帜了黄框的位置。起首是梨园城市丛林公园，在梨园主题公园西侧。应该快建完了，那公园面积可实不小了。据说有一个特殊之处，里面会有良多梨树，实正的梨园。然后是梨园体育中心，在公园和学校之间，处理副中心南侧欠缺大型体育馆的问题。（梨园美术馆也在那边，但后来虎头蛇尾，改喊韩美林艺术馆三期了。）
产物阐发
京玉兰园是6-15层的小高层和准洋房产物，一共10栋楼。
洋房一梯两户，小高层两梯四户，得房率76%-80%，层高2.95-3.05米。
估量2024岁尾交房，精拆交付，葛洲坝物业治理。
固然限均价是6.2万，但开盘会有折扣，价格估量会低于6万。
南侧是两栋6层洋房，房源是100㎡三居，层高3米。
中间有三栋，算是楼王景看。大户型放中间，一分钱一分货，没弊端。位置更好的是6号楼、7号楼，层高到达了3.05米，135㎡的四居。
5号楼也只要6层，实洋房，是118㎡小四居，其南向是小区配建的幼儿园。视野和摘光会更好，但不肃清噪音影响，见仁见智。
小区整体南低北高，如许摘光会更好，常规操做。
最北侧是三栋高建筑，有14层和15层。两梯四户，每个单位的中间户是两个75㎡的纯南两居，两边的边户是89㎡三居，从2019年起头，良多项目根本都那么干了，那种两梯四户的建筑特征很明显，好比南向立面不服，中间户必然会凸出来。
西侧还有两栋9层建筑，以工具通透的76㎡两居为主，还有小部门89㎡纯南三居，那个户型比力特殊。
100㎡以下的户型层高就都是2.95米了，和大户型比必定差点意思，但其实也还能够，大部门新盘是2.9米。
京玉兰园一共6个户型，数量较多，一休简要阐发。对户型很在意，想深聊的粉丝，留言。
A户型，75㎡纯南。
进户有玄关，进门是卫生间，无法做到明卫，但干湿别离仍是没问题的。L型厨房，麻雀虽小五脏俱全。
功用性齐全，整体构造中规中矩，支流设想构想。
那户型假设是中高楼层，视野会很不错，完全无遮挡。
B户型，76㎡两居。
主卧和客厅的面宽尺寸其实优于纯南户型，通风效果也好一些，但摘光和纯南比拟必定食亏。还实是各有优缺点，两居咋选？每小我的谜底差别。
亮点有三处。
1、那个面积段，竟然安放了一个小家政间，不随便。
2、卫生间的洗手池外置，现实生活中利用效率更高。
3、比拟同类户型设想，厨房的开窗面积很不错了，所以厨房做了U型，并且面积不小。
C户型，89㎡南北通透三居。
南向两面宽，但通透性其实不错，并且是双卫，边户的话能做到双明卫，加分项，在那个面积段其实不多见。
一休认为，特殊合适预算有限，要三代配合栖身还想逃求点面子适用的家庭。除了双明卫，三个卧室不挨着，也长短常重要的细节。
功用性提拔了，但俩卫生间的缺点一定也有，每间屋子必然会相对变小，那是无法制止的。
比拟89㎡三居，100㎡三居的温馨性又进步了。边户保留了双明卫，家政间和储躲间也更多，厨房也大了，南向面宽也多了，楼栋位置也纷歧样。
一句话：预算够的话，您必定要曲奔100㎡三居。
118㎡，小四居。那户型更大长处，一休认为是可改空间大。
四叶草规划，也喊眼镜户型，四个房间排列一角。
假设家庭生齿少，很重视客厅生活，或者家里经常来伴侣的话，也能够考虑把南向那间房子打通，颜值必然会提拔。
135㎡户型，纯南向三面宽，尺寸有提拔。
有两处亮点：
1、进户玄关更讲究。
2、餐厅能够摆大圆桌了。
缺点总结
1、不论是啥位置，啥地段。通州双限购那事暂时仍是无法改动的，二手房阶段，需要有资格的买家才行，几会食污点。
2、地铁7号线已经通车，那部门利好已经被释放，其价值已经包罗在订价中了。
3、售楼处原来都做好了一个100㎡的样板间，也开放过，但没几天竟然因违规，被要求整改，难不成是开发商当地关系不敷硬？开盘时间也比预期推延了，项目团队的预备、调研工做不免难免有点不到位。
4、开发商估量要做5个样板间，仍是有些诚心的，但据说是要3月份摆布才气完成，咱既然是找茬，那必需要给项目扣1分，就因为慢了，哈哈。（开发商想在现实地块弄，客看来说，如许确实会慢点）
5、坦诚来说，京玉兰园项目不克不及算是老城区核心位置。所以1公里内的现状生活配套，其实不算极为丰富。
6、周边竞品国誉将来悦的到手单价会更低，位置更靠近老城区。（那是共产商品房，有差别，想聊竞品比照的粉丝留言。）
7、项目西侧有小高压线。
长处总结
1、到地铁的间隔是步行范畴内，并且是双地铁线，均已通车。能称心那个前提的项目，哪怕是五环外，也实心不多，对刚需地铁族十分友好的新盘，具备稀缺性。（向阳海淀的良多项目都是八万多的现实单价，旁边连一条地铁都没有，以至有的连规划都没有。）
2、国贸的工做人群，把那里做为自驾通勤盘完全没问题，走广渠路、京通快速路、京哈高速都行。
简单来讲，京玉兰园属于“进可攻退可守”的项目。即使咱不指看任何通州利好，踏踏实实来说，做一个优良通勤盘也已经很香了，昌平南不就是那么火起来的吗？
3、先不说学校咋样，家门口能处理上学需求，其实实不错了。幼儿园和小学初中，一南一北，都在家门口，幸福指数提拔。并且那育才学校通州的分校并不是是比来那两年“名校各处开花期”引进的，是2007年就建成了。
4、那两年，逐步有了碧桂园、北京城建、金地如许的大开发商来到了通州。但央企开发商在通州市场确实阔别已久，中能建集团算是如今的独一份了。资金情况优良，烂尾风险是不存在的，事实是国务院首批地产央企。
5、副中心内的产物，户型普及差，固然那两年有点好转，但次新房和老房子的大情况已成定势了。二手市场来说，那户型在通州绝对能打，十分豪横。
6、地块构造很好，比力扁平，随便开发。楼面价不到3万，利润率还能够。
7、咱也就是说，往西看，西六环外的新盘限均价都6万多了，并且是生态修养区门头沟的项目。而京玉兰园在副中心通州，仍是六环内。
8、副中心155公里内，且南侧挨着全球影城那边还有空地，那些都是将来的想象空间。官方把实金白银的钱已经花出来了，市一级的单元也大部门都来了，没啥回头路，即使开展的慢，但是目标仍是清晰的。某种水平来说，雄安重回河北，对通州是个利好，你细品，不多说。
老粉都懂，更多硬核阐发，无法公开发布，会被协调。
通州怎么选？有啥竞品？底价优惠咋样？更深度的优缺点内幕阐发，后台滴。
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