六个关键词，看清2023年房地产市场新意向
文 / 七公
出品 / 节点贸易组
“水深炽热”的房地产市场，末于在2023年迎来起色。
据国度统计局公布的数据，本年1-2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较往年1-12月下降10%，增速上升4.3个百分点。
同期，全国商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，较往年1-12月下降24.3%，增速上升20.7个百分点；全国商品房销售额15449亿元，同比下降0.1%，此中室第销售额增速回正为3.5%。
图源：国度统计局
整体来看，行业并没有一会儿进进较热的位置，但次要目标打破临界点，房企融资和拿地自信心边际改进，草蛇灰线的“小阳春”迹象仍是能察觉得到，以及“金融16条”和“三收箭”等利好政策的先后落地，“两会时间”明白的开展风向标，曙光已然拂晓。
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站在新一轮周期的起点，牌局里的时与势将若何演变？又有哪些“选手”能平稳过渡？本文测验考试用六个关键词做解读。
回热＆清醒
比来一段时间，关于房地产市场，“回热”和“清醒”是我们频繁提及的两个词。
往岁尾，央行和银保监会结合发布了《关于做好当前金融撑持房地产市场平稳重康开展工做的通知》，内容涉及房地产融资、做好“保交楼”金融办事、推进受困房地产企业风险处置等共计16条办法，即业内俗称的“金融16条”；叠加政策射出“三收箭”，以信贷+债券+股权的猛烈“组合拳”，疏导行业的活动性危机。
那意味着，监管对房地产的立场起头从限造转向撑持，从之前的稳楼市降低购房者压力，逐步转向文房企、稳预期，出格指出要对各类市场主体一视同仁，撑持优良民营企业依法上市融资、并购重组。
在融资端全面“回热”的布景下，诸如龙湖集团、碧桂园、美的置业、中海地产等一批班级“三好生”，率先拿到“出场券”。
简单回忆，2022年5月、8月、11月、12月，龙湖集团别离发行5亿元公司债及4.02亿元赐与链ABS、15亿元中期票据、20亿元中债增全额担保债券、7亿元“内保外贷”，全年共计融资92亿元；
2022年9月，由中债信誉供给“全额无前提不成撤回连带责任包管担保”，碧桂园完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工做，本金总额15亿元；
2022年10月，中海地产150亿元公募债获批通过；
2022年11月，交易商协会受理美的置业150亿元储架式注册发行
由此，很天然地引发一个根究：若何才气被戴上“小红花”？探幽索隐，稳重的财政情况和足够高的债务平安线是上述几家企业的共性。
无妨拿龙湖集团管中窥豹。
财报展现，2022年，该公司营业收进同比增长12.17%至2505.7亿元，股东应占溢利同比增长2.13%至243.6亿元，根本面稳中有进。
截至2022年12月31日，其资产欠债率（剔除预收款）为64.8%，净欠债率为58.1%，现金短债比到达3.52倍，“三道红线”持续7年绿档；均匀贷款年限为6.67年，均匀借贷成本仅为4.10%，融资成本继续低位运行。
进一步地，为了更大限度出清风险，确保2023年轻拆上阵，龙湖集团已把一年到期短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例别离为43%、47%，又于2022年下半年提早了偿了两笔2023年到期的美圆债，外币债务掉期比例为98%。
说到底，“打铁还需本身硬”，要成为“优等生”，除了优良的“造血才能”，必需牢铸底线思维，懂得对杠杆敬畏，对欠债胁制，并以此严厉要求本身，才气抵御狂风雨。
跟着融资端的全面“回热”，“清醒”则成为行业的另一个显著特征，无论是成交量，仍是找钱的密集度，都释放出久违的积极意义。
根据克而瑞数据，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月功绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。
此中，保利开展实现签约金额342.84亿元，同比增长42.98%；龙湖集团实现合同销售额174.1亿元，同比增长86.2%；中海地产实现合约物业销售金额约274.24亿元，同比增长153%……
同样的势头还在债市和股市呈现。2月份，万科、新城控股、美的置业等部门房其中票获交易商协会承受注册，另有保利开展、招商蛇口、碧桂园等超越28家企业，公布股权再融资方案。
防风险＆挠时机
本年两会中，政府工做陈述对房地产做了如下论述：“……有效提防化解优良头部房企风险，改进资产欠债情况，避免无序扩大，促进房地财产平稳开展。”
短短几十个字，其实已经为亏卯兔年的工做定调：2023年将陆续存眷房企风险，陆续落实资产欠债表的优化。不只如斯，防风险还将是地财产中持久开展的主旋律之一。
新的形势下，主动调整，彻底改动高欠债、高杠杆、高周转的“三高”形式，当然是企业应对危机、把握“变局”的底子之道，可良多时候，汗青转折中往往蕴躲着浩荡契机。
就像“黑天鹅之父”纳西姆·尼古拉斯·塔布勒在《反懦弱：从不确定性中获益》一书中写到的：“有些工作能从冲击中受益，当表露在颠簸性、随机性、紊乱和压力、风险和不确定性下时，它们反而能茁壮生长和强大。”
详细而言，颠末多轮调控和优良优势后，目前行业正驶进安康轨道，并愈发向“马太效应”挨近。
遵照经济和贸易演进法例，在分化加剧阶段，优良房企因为得到政策力挺，以及内在的规模、资金、品牌底色和成熟的战术战术，凡是能翻开脱颖而出的窗口，斩获相对多的新空间，即强者恒强。
过往一年，虽然房企整体的拿地情感较为低迷，但保利开展、龙湖集团、滨江集团、越秀地产、华润置地、中海地产等全国性龙头企业，仍然频频出手，普遍规划。
2022年，龙湖集团累计摘得34幅地块，新增收买土储建筑面积448万平方米，集中在北京、上海、苏州、合肥、西安、成都等多个高能级城市。
滨江集团和越秀地产则在区域土拍市场表示夺眼。前者以拿地金额403亿元，拿空中积177万平方米，领跑长三角地域；后者以拿地金额211亿元，拿空中积123万平方米，排在华润置地和保利开展后面，位列粤港澳大湾区第三。
来到2023年，挠住赛道的构造性时机，龙湖集团对准长三角和华中地域，再度新增收买土储总建筑面积12万平方米。
在节点财经看来，情愿主动拿地，情愿加大投进，既是优良房企对后市的勇敢看好，也有基于自己实力的勇敢，背后支持他们的恰好是多年未雨绸缪、持重运营，“增肌控重”，由此构成的弹性、韧性、塑性，既能承重负荷、压而不折，也能洞悉趋向、实时反弹延展。
事实上，本年政府工做陈述中，“涉房”内容还在“扩展国内需求”和“保障根本民生和开展社会事业”两个大项中表现：施行城市更新动作；加强住房保障系统建立，撑持刚性和改进性住房需求，处理好新市民、青年人等住房问题。
无疑，先行者已捕获信号，并前瞻备粮。
产物力＆交付力
“谁无狂风劲雨时，守得云开见月明”，纵看近三年的房地产市场，大致如斯。在赛道大面积出清和格局重塑的过程中，总有一间企业能比及光亮。
当下，那场史无前例的深度变化仍余震绵绵，但处在承前启后的特殊节点，人们对美妙生活的强烈逃求糅杂曾闹得沸沸扬扬的“保交付”事务，使房企面对的挑战愈加复杂，对核心合作力的考验也愈加多维，除了前文提到的财政根本面和债务平安线外，产物力和交付力越来越成为玩家们存量合作时代的“胜败手”。
易居企业数据展现，2022年，位于室第顶端的高改项目，成交量同比增幅到达10%，失实为市场波涛下，稀有增长的一个类别。
高端产物的热销，阐明支流置业需求正在发作改变，从刚需、刚改往改进，以至高端改进跃迁，且该趋向在2023年得到快速印证。
克而瑞数据展现，1-2月，改进四房成交占比陆续提拔，改进型大面积段产物市场热度陆续走高：长三角区域100-140㎡面积段产物成交占比同比大幅提拔8.4个百分点，珠三角区域120-160㎡面积段产物成交占比同比提拔2.2个百分点。
向上漂移的消费意向，让持久规划高量级城市，重视产物力进阶的公司感触感染明显，且清晰地反映在功效上。
据节点财经领会，龙湖集团自2022岁暮起，接连推出高定产物线御湖境、云河颂、青云阙。
此中落于北京、上海、泉州等城市的御湖境项目，开年即获得不俗的功效：首开往化率到达了九成，泉州御湖镜开盘2小时，约445套滨水奢宅被一网打尽；在上海，龙湖松江御湖境的发布会现场，为了招待问讯赶来的1000多名购房者，主办方不能不告急加开3个分会场。
再如华润置地在成都匠心打造玺宸上院，2022年12月首批次开盘，一周内64套叠拼全数清盘；万科看承别墅·各人，得益于浩瀚在京高净值人群的存眷与喜爱，2022全年成交173套房源……
再来说说交付力。其实，交付力和产物力本就相辅相成，正所谓“操行交付”，操行和交付缺一不成。
2022年下半年，一个严重的议题即是“保交楼、保民生”被提至C位，初次呈现在顶层会议中。交付力，因而被视为权衡房企综合实力的硬目标，房企品牌价值的内涵表达。
从现实情状来看，头部房企大多能紧跟国度政策指引，以优良的交付力压实社会责任，“如约保量”，对别传递安心买、安心住的声音。
2022全年，龙湖集团共交付超11万套室第，100%定期交付，更有超40%项目实现提早交付，交付称心度约90%；碧桂园累计交付近70万套房屋；美的置业提早和如期交付超8万套房；旭辉集团在全邦交付近7.7万套新房……
行之文末，文章开篇问题早已给出谜底。当新的大幕缓缓拉开，那些做好“脚注”，即拥有稳重的财政情况和足够高的债务平安线，遵守初心，安身持久产物力和交付力的优良房企，禁受住了市场的考验，也势必得到市场犒赏。
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