“349万元购房房子竟不是我的？”只要收条没过户法院不承认
开发商六合公司欠建筑商正岩公司工程款。正岩公司赢了讼事后申请法院强逼施行。2018年，郑州中院做出裁定：强逼施行六合公司名下六合之家小区111号房、84号房，并查封。
那可急坏了57岁的郑州市民马义河——他认为，被法院列为强逼施行的那两套房屋是他掏现金全款购置的。为停行对那两套房的强逼施行，他将正岩公司列为被告。
郑州中院查明，2010年12月，马义河与六合公司签定两分商品房认购协议书，载明：111号房优惠后总房款为85万余元，84号房房款为66万余元。六合公司向马义河出具了85万余元、66万余元的收条。
郑州中院还查明，2011年，马义河与物业公司签定的物业办事协议上载明两套房是马义河所购；2011年，马义河给拆修公司交了两套房的拆修款，给两套房交了天然气费；马义河给111房拆了宽带和有线电视。
庭审时，正岩公司辩称，两套房的不动产权属注销在六合公司名下，马义河不是涉案房屋的权力人。
郑州中院认为，在查封之前，马义河签定认购协议书，付出全数购房款，且对两套房持久占有、利用。两套房虽未打点过户，但马义河对此并没有过错。基于此，马义河对两套房屋享有肃清人民法院强逼施行的民事权益。2019年11月11日，郑州中院否认了本身之前的施行裁定，判决不得施行案涉两套房屋。
二审时，马义河填补说，2010年之前，他处置皮革生意，处置相关交易均以现金往来付出的形式停止，其与子女一路到六合之家小区财政室以现金体例付出了全数购房款，且购房收条清晰载明付出体例为现金付出。此外，其时买房给现金还有一个重要原因：开发商许诺交现金每平方米廉价一千元。六合之家小区良多业主冲着此优惠前提，用现金购置房屋。
马义河在庭上说，他和开发商之间的交集只要“买房，催办房产证”，开发商会傻到充公到钱，就给收条吗？
河南省高院认为，马义河与六合公司只签定了认购协议书，没有签商品房买卖合同。马义河称给了现金并提交收条，但该款项数额较大，在无取款凭证等其他证据佐证的情状下，不敷以证明其主张。2020年6月28日，河南省高院判决：撤销郑州中院判决，驳回马义河的诉讼恳求。
马义河不平河南高院判决，向更高法提出再审。2021年8月20日，更高法指令河南省高院再审本案。河南高院再审庇护原判决。
转自：上游新闻，记者 苏笃
房子的相关法令问题和风险在付钱之前仍是搞清晰，本身弄不清晰，请教专业法令人士是比力保险的。不然，买再多的房子不只要不回来，可能还会为那无数场讼事焦急上火消耗半辈子。
嘉宾：张异律师
上海华勤基信律师事务所高级合伙人
方弘：六合公司已经出具了收款收条，载明马义河交来的房款，共计349万余元。马义河除了现金交易没有证据以外，他还有合同，还有拆修合同、热力公司缴费凭证、天然气发票等可证明马义河对房屋持久占有和利用。但是法院仍然因为没有转款凭证而认定马义河并没有购房。马义河能否购房，为何必然要有转款凭证？
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张异律师：那个案件其实十分有意思，有必然的特殊性。因为，六合公司即房子的开发商因为工程款没有付出给郑岩公司，招致了那两套房产被司法查封。
马义河先生固然付了房款，也签了认购协议，但是那个房子并没有过户，即那个房子并没有注销在马义河先生的名下。那种情状下，现实业主马义河就必需要往证明那套房子是他购置的。
本案中，有两点是存在必然争议的。第一，马义河并没有签正式的房屋买卖合同，而是签了一个认购协议书。
第二，马义河是现金交付的。如今的问题就是法院关于大金额的现金付出长短常慎重的。好比我给你签了一张借条，说我今收到方教师给我转的1,000万。假设那么大的金额是以现金交付，我又不克不及供给银行提款的流水和凭证，那么法院是很隆重，不会随便认定相关事实的成立的。不然，良多高利贷或者虚假告贷，就随便通过法院得到法令上的保障。
其实，法院不是看马义河有没有转款凭证，而是马义河先生其时在现金付出购房款之前，有没有大额的银行取款凭证。假设没有银行的提现笔录，光一个收条，法院确实会对相关事实的认定产生必然的疑虑。
那个案件其实走了良多的司法流程，各有各的看点，购房并非必然要有转款凭证，现金购房是能够的。只是本案中存在一些特殊的情状，一是没有过户，二是没有签定正式的房屋买卖合同。
方弘：所以，马义河有没有付349万的现金就显得特殊重要。马义河除了有收条以外，他还有房子拆修的合同，热力公司缴费的凭证，天然气发票，那阐明他已经是在那里面持久栖身利用那个房子了。那一系列的证据都不克不及够证明马义河确实是购置了那套房子吗？
张异律师：马义河供给的拆修合同、物业费、水电、天然气的费用凭证，能阐明马义河先生是持久对房屋占有和利用的。但是那个占有、利用和购置其实不能完全画一个等号。假设马义河跟房屋开发商有一些协做或者联系关系，可能房屋开发商把那个房子以十分低的价格给到马先生，开发商可能就做了一个现金收条。
但是，从马义河先生的陈说来说，也是有必然可信度的。因为，假设你没有购置那个房屋，六合公司把那个房子间接交给你往占有和利用，自己也不合常理。
马义河先生的阐明是说那个房子是要往融资，抵押给相关的债权人了，招致那个房子没法往过户。但详细的原因，我们仍是要看两边能否有相关的证据来证明，马义河关于房子的占有和利用，因为他现实已经购置。
方弘：其实，马义河先生固然没有房子的购置合同，但是他有的认购协议书，他已经对购置房子的事儿和开发商之间达成了一个协议。如许的一个证明合同也无法证明马义河先生购置那套房子的事实吗？
张异律师：那就涉及一个更有意思的法令看点，房屋买卖合同能够是各类名义的，不论是认购协议，仍是居间合同都能够成为房屋买卖合同。但是，要想成为房屋买卖合同必需要看书面协议里面能否具备了房屋买卖合同的次要内容。一般是哪些内容？
房屋的价格、坐落位置、付款的体例（分期、现金仍是一次性付出），交房时间，过户时间，相关的税费承担。那些内容是房屋买卖合同的本色要件。哪怕合同什么名头都不说，就签一份协议，只要具备了上述几个要件，它就是一份房屋买卖合同。
所以，中院、高院、更高院对那个问题其实也有一些不合。高院的看点认为认购协议书并非正式的房屋买卖合同。但是，更高院认为不克不及光凭合同的名头往揣度到底是不是房屋买卖合同，而是要看它是不是具备响应的房屋买卖交易内容。
更高院认为它确实具备了次要的房屋买卖合同内容，就认定两边是有达成房屋买卖的合意的。
方弘：那个看点的差别对马义河来说起着至关重要的感化。一旦认定那个合同不是房屋买卖合同，那个房子就不是他的了。假设他实的付了349万，就实的是亏大了。再审的阶段，河南高院也是再次庇护了原审讯决，其实不撑持房子属于马义河的。现金买房是不是城市面对如斯大的法令风险？
张异律师：其实，无论是现金买房仍是银行转账买房都是能够的，并非说现金买房就必然会存在如斯大的问题。
只不外我们要领会的是：
第一，购房者在买房的时候必然要重视，要签定正式的房屋买卖合同。
第二，根据法令的规定和合同的约定，必然要往及时打点过户手续。本案是因为不断没有过户到马义河先生名下，招致相关房屋被债权人查封。马义河先生假设发现房屋似乎过户不了，他第一时间往告状开发商，要求强逼过户或者告状开发商，要求去除合同，要回购房款，法令上都是撑持的。但是，那么长的时间，过户始末没有往完成，也招致了本案的发作。
第三，现金买房必然要重视，固然对方出具收条，必定是一个必需的手续。但是，购房者把现金从银行账户上提出来的凭证也是至关重要的。那能够阐明那个现金是确实存在的，事实收条是任何人都能够出具的。它很难供给一个十分客看、有利的证明效劳。假设我们有从银行中提款的凭证，连系收条彼此印证，仍是十分坚实的证据。
假设为了制止那些情状发作，银行转账仍是最稳妥，最平安的，因为有据可查。所以，期看广阔购房者在以后的购房过程中必然要重视相关的法令风险。房子的工作没有小工作，购房者必然要多多重视提防法令风险。
方弘：如斯说来马义河假设想打赢那个案子，难度长短常大的，几乎是穷尽一切手段了？
张异律师：马义河也没有穷尽最初手段。因为，根据民事诉讼法的规定，他还有一个手段就是向查察院申请抗诉。假设查察院认为确实有严重问题，其能够向法院倡议另一个再审法式。那对马先生来说仍是有时机昭雪的。
方弘：起首，法式上，他要获得撑持。别的，详细在审案的过程傍边，也要观点官小我的主看能动性。事实上，马义河可能该拿出的证据或者该想的办法已经是差不多了？
张异律师：是的。因为他可以供给的证据，我相信也都已经供给了。
据媒体报导，他有一个别的的邻人，花了49万元在六合小区买了房，也与正岩公司有讼事。但河南高院却认定那个邻人用现金买房是实在有效的，核心证据也是认购协议、收条和水电天然气发票。
假设那位邻人的证据跟马义河先生的证据完全一样，就存在同案差别判的问题。邻人的情状假设失实，那个工作必然是抗诉的十分好的理由。因为，同样一个案件，同样的证据，法院给出了判然不同的判决。那是明显不适宜的。
假设邻人的情状跟马义和先生的情状完全一样，我认为抗诉是必需的，并且长短常有时机的。但假设两者之间仍是会有一些区别，我们也不敢往下那个论断。
方弘：马义河告诉上游新闻记者，他确实买了五套房屋，此中两套与正岩公司发作联系关系；别的一套涉及一房二卖纠纷；还有两套，也被查封了。五套房子最初竟然落到那个下场，所以说房子的相关法令问题和风险在付钱之前仍是搞清晰，本身弄不清晰，请教专业法令人士是比力保险的。不然，买再多的房子不只要不回来，可能还会为那无数场讼事焦急上火消耗半辈子。
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