房地产企业以租赁体例销售地下人防车位的税务处置
人防车位，是指由人防工程革新而成的泊车位，业主仅获得车位的利用权。根据《中华人民共和国国防法》规定，国度为武拆力量建立、国防科研消费和其他国防建立间接投进的资金、划拨利用的地盘等资本，以及由此构成的用于国防目标的兵器配备和设备设备、物资器材、手艺功效等属于国防资产。因而，人防工程应为国度所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出卖人防车位。
同时国度鼓舞、撑持企业事业组织、社会团体和小我，通过多种路子，投资停止人民防空工程建立，人民防空工程日常平凡由投资者利用治理，收益回投资者所有。因而，开发商在依法获得人防治理部存案后，即可出租车位获取收益。
因为上述原因，实务中部门房地产企业摘取变通的办法，与业主签定20年的持久租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），本文称之为以租赁体例销售地下人防车位。
一、企业所得税
根据国度税务总局关于印发《房地产开发运营营业企业所得税处置办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业零丁建造的泊车场合，应做为成本对象零丁核算。操纵地下根底设备构成的泊车场合，做为公共配套设备停止处置。 因而，企业“销售”地下人防车位的销售收进应确认收进，因为对应的成本已做为公共配套设备分摊进开发产物，不再零丁扣除成本、费用。
二、地盘增值税
实务中有两种看点，一种认为房地产企业与业主签定的合同虽名为租赁，但合同的素质就是出卖人防工程车库的产权，应做为地盘增值税应税销售收进，其分摊的成本、费用可在清理配比扣除。目前大部门房产企业在预售收到房款后，预缴地盘增值税，清理时做为地盘增值税应税销售收进，其分摊的成本、费用在清理时配比扣除。
政策根据：《中华人民共和疆土地增值税暂行条例施行细则》第二条规定，条例第二条所称的让渡国有地盘利用权、地上的建筑物及其附着物并获得收进，是指以出卖或者其他体例有偿让渡房地产的行为。不包罗以继续、赠与体例无偿让渡房地产的行为。第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于地盘上的一切建筑物，包罗地上地下的各类从属设备。因而，以租赁体例销售地下人防车位属于以其他体例有偿让渡房地产，应该是出卖所有权以外的体例，包罗让渡永久利用权。
展开全文
同时，《国度税务总局关于房地产开发企业地盘增值税清理治理有关问题的通知》国税发[2006]187号 “四、地盘增值税的扣除项目”（三）房地产开发企业开发建造的与清理项目配套的居委会和派出所用房、会所、泊车场（库）、物业治理场合、变电站、热力站、水厂、体裁场馆、学校、幼儿园、托儿所、病院、邮电通信等公共设备，按以下原则处置：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用能够扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单元用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用能够扣除；
3.建成后有偿让渡的，应计算收进，并准予扣除成本、费用。
上述规定阐了然地下人防车位建成后有偿让渡的，应计算收进，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有联系关系。
另一种认为人防车位产权回国度所有,建成让渡后不克不及打点权属注销。出租房地产固然获得了收进，但没有发作房地产产权的让渡，不属于地盘增值税纳税范畴。以租赁体例销售地下人防车位收进不做为地盘增值税应税收进，响应的成本费用亦不成在地盘增值税清理时扣除。
三、增值税
以租赁体例销售地下人防车位，根据《营业税改征增值税试点施行办法》（财税〔2016〕36号附件1）销售办事、无形资产、不动产正文，让渡建筑物有限产权或者永久利用权的”根据销售不动产缴纳增值税。
房地产企业为促进销售推出“买房赠车位”活动，因地下车位的价格已经包罗在房价中，因而赠予车位属于有偿赠予，无需视同销售，不征收增值税。如企业对外销售房产价格为100万元，车位价格为10万元，但在促销活动中，房产销售价格为105万元，企业应在统一张发票上说明房产100万元，车位10万元，折扣5万元，即总价110万元，折扣5万元，合计105万元。
四、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定， 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由运营治理的单元缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未处理的，由房产代管人或者利用人缴纳。
前款列举的产权所有人、运营治理单元、承典人、房产代管人或者利用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
根据《财务部 国度税务总局关于具备房屋功用的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“一、凡在房产税征收范畴内的具备房屋功用的地下建筑，包罗与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在空中以下的建筑、地下人防设备等，均应当按照有关规定征收房产税。上述具备房屋功用的地下建筑是指有屋面和庇护构造，可以遮风避雨，可供人们在此中消费、运营、工做、进修、娱乐、栖身或储躲物资的场合。”根据《财务部 国度税务总局关于房产税、城镇地盘利用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第一条规定：“对居民室第区内业主共有的运营性房产，由现实运营(包罗自营和出租)的代管人或利用人缴纳房产税。”
又根据《财务部 国度税务总局关于具备房屋功用的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第三条规定：“已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。”
因而，代管人房地产开发企业按租金收进缴纳房产税。但是关于以租赁形式出卖地下人防车位，地盘增值税清理时假设已做为销售收进计算缴纳地盘增值税,以后年度就不该该征收对应的房产税。
来源：小颖言税。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、管帐、税务或其他定见，我们不克不及包管那些材料在日后仍然准确。任何人士不该在没有详尽考虑相关的情状及获取恰当的专业定见下根据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交换之用。文章或材料的原文版权回原做者或原版权人所有，我们尊重版权庇护。若有问题请联络我们，谢谢！
Tags：