【新春第一课｜第三讲】：中国经济内需靠什么拉动？——主讲人：杨帆
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本期课程主讲人：
杨帆 闻名经济学家，中国政法大学传授，博士生导师
杨帆 闻名经济学家，中国政法大学传授，博士生导师
以下为课程实录：
房地产是投资品，房价不计进CPI，房租是消费应该计进CPI。但是中国的对房租的统计，大大低估了的，我们对租房子是没有收税，大部门房租是统计不上来。再有一个没有算虚拟房租，自住房在中国比例很高，自住房也是投资品，就是本身把房子租给本身，所以那部门的虚拟房租也应该算进往，如果要算进往的话，中国的 CPI 就要进步良多。
为什么房价不计进CPI，因为投资住房那个事，买房子那个事素质上是投资，而不是消费。那个和股票的市盈率是一个概念，就是在利率4%，好比是4%，你投资买一个房 20 年，必需要收受接管那喊租售比，相当于股票的市盈率。假设不收受接管，你就不会往买那个房子。
但是各人都不认为买房子是投资，并且房租和房价如今差的一点也不是1:20，应该良多处所都是1:50，更高的1:100的。那就是说你买个房子出租的话，二十年底子收受接管不回来，那为什么还要买？
所以他要的并非房租的收益，而是他房价看涨，他要的是土地的增值的收益，不是你本身投资的把它租出往的收益。那两个部门必需要把它分隔，有素质的区别。
中国 2008 年以后，房价连涨了2 5 年了，根本涨到 5-10 倍以至更高，那个必定是过高了。或者根据经济法例，房价跌下来，或者是房租涨上往，以后房租可能略微会战，但是必定涨不了那么高。所以房价早就应该跌下了。但是它之所以不跌，一个是它自己的垄断，一个是政府也不敢让它跌，现实上政府不断在庇护一个高房价，不敢让它跌，它在挈着。
那种情状下，成果你把价格挈住了数量就少了。因为经济的根本关系是价格和数量的关系，应该是动价格的。但是中国的特殊情状，你报酬地庇护一个高价，那么必定数量要下来，那就是房地产的成交量要下。成交量下得太多了，必定就是持久低迷。
因为市场经济底子的就是得有交易才有市场。不是说你写一个虚的价格，方案经济才如许。你实正的价格是在交易中，大量的交易中它有一个价格，所以没有交易就没有市场。所以中国的房地产 20 多年来就不断是在那么弄。 那几年那不是良多公司已经庇护不了了，政府的干涉是想庇护一个，房价持久迟缓下跌的过程，想等人民收进上来之后逐渐消化，但是如今那个必定是达不到的。
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人民的收进那几年是大幅度降低了，或者你股市好，各人要在股市里边赚了钱才气过往买房子。那股市也持久的低迷，所以人民的收进不断鄙人降，没有上升所以那个房子他也没钱买。再有一个他有钱他也不买。为什么？就是因为它房价太高，所有的人都在看房价就等着跌呢，所以那是很大的矛盾，就长短得狠第一回，跌下来之后各人看涨了，他才会往买房。即便有钱的他也得跌下来之后，预期看涨的时候得有预期，看涨预期他才气过往买房。你老是看跌，预期有钱他也不会买。如今就是那情状。
第二点汇率和房价下跌必居其一，或者人民币贬值，或者房价下跌必居其一，人民币前一段已经贬了良多了，如今起头升值了，估量明年，到明年岁尾可能会升到 1: 6.5，但是它绝不成能升过 1: 6 往，就是在那个区间。所以致少明年一年，人民币是一个升值的趋向。在那种情状下，那就是房价应该下跌了，假设还不跌，那我们房地产仍是不克不及启动。那里边就涉及一小我民币和房价的，汇率和房价的关系。其实从两个根本理论里边万能够论证它。一个就是购置力平价，一个就是利率平价。
我先说购置力平价。就是说人民币的购置力有那么高吗？人民币的购置力你得分两半看。就是假设你不算房地产，不算房租房价那块，就是你手里的购你手里的人民币。假设你不买房子，你往买一般的商品，那么仍是挺值钱的。你如果买房子那部门，那就是极其不值钱了。就是那么一个意思。所以外国人成天给算我们购置力平价，老说人民币要升值，你没把房子算里边，你高估了人民币的购置力。那是一个根本的问题。
再有一个利率平价，仍是杨健教师给我供给了一个。把利率平价，把中国和美国的两边的利率，给它酿成了一个投资收益率，那就更接近现实了。
什么喊利率平价？就是说我们举房子，我们就不说利率了。我们就是说中国和美国之间的房价差，按两边房价算，就是说中国的房价突然涨了 10 倍。美国次贷危机不只没涨还下跌了，就算它美国稳定，美国房价没变中国房价涨了 10 倍。那种情状会呈现什么情状？中国有房子的人就把房子给卖了，卖完之后就赚了 10 倍的人民币，拿人民币它要往换成外汇，换成外汇到美国再往买房子。
那个事其实良多的中国的人都是，把本身房子给卖了，已经实现了，如今是卖不成了是吧，如今一它不让你卖，二它不让你换外汇。前 20 年谁要做那个买卖，或者前 10 年吧，那是一个大赚钱的，那就喊做利率平价起感化了。 就是说中国的人民币，你能够白挣，白挣了之后，但是你要换美圆的时候，现实那是违规的，但是违规我们国度也没管你就换了。换完之后换成美圆以后，拿美圆往美国那边往买房，那就是两边房地产价格和汇率的关系。所以在前些年，人民币贬值压力特殊大。
有一年二零一四仍是二零一几，有一年突然各人就看出来了。所以外汇储蓄急剧地下降，从那年42000亿下降到32000亿，一年下降了 1 万亿。现实上还有，外贸顺差还有 5000 亿美圆，原来应该增加 5000 亿，现实上是削减了 1 万亿。前后本钱外流是 15000 亿，占我们 42000 亿的外汇储蓄的，那一年外汇储蓄就下降了 25%- 30%那么多。所以后来以后就管住了。
后来为什么有些房地产商，它们是在国内贷款，贷了人民币以后，把它给酿成美圆，往美国往买房地产了。它在国内人民币，它是浩荡的欠债，在美国有浩荡的资产，后来当然我们整顿，那它就得卖掉那边的资产，再把它换成外汇，汇回国内，完了拿卖掉外汇之后，获得人民币，再还在国内的人民币贷款。那几点就是那么一个过程。那就是中国庇护报酬垄断的高房价，所形成的那么一个后果，就是外汇外流，人民币有贬值的压力。
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