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保利锦上：存案名（锦毓公馆），地处：岳峰横路与岳峰路穿插路口。
项目占空中积24亩，纯商盘，共规划6栋8-18F室第（1/5/6#楼18层；2/3#楼17层；7#楼8层），总户数为268套。户型：116㎡四房、125㎡四房、142㎡四房。
7#：南向沿街，联体楼，一梯两户，无架空，116平米，8层，32套
5#、6#：定位楼王，两梯两户，有架空，142平米，18层，68套
3#、2#、1#：3号楼有架空、1号楼配套用房，两梯两户，125平米，168套
从产物定位来看，跟目前五里亭的保利招商和樾风华有点类似，全数定位纯板产物，面积段以刚改为主，主力户型是125平米。
差别点在于，和樾风华106平的楼栋是社区位置最差的，而此次项目116平米的7号楼，固然南向沿街，不外只要8层，接近洋房的定位，从得房率和区位来说，反而更优。
02
PART
楼盘土拍
2022年5月27日，保利以8.12亿元拿下宗地2022-24号塔头七期出让地块，溢价率6.3%，楼面价22931元/㎡。地盘面积：24.14亩，容积率：2.2，限高：60米，商品室第销售批示均价为35000元/㎡。
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阐发：上一场土拍，保利拿下了塔头的纯商地块，当天土拍仍然十分低迷，保利固然报名多幅地块，不外大部门形态都是不举，最末以溢价率6.3%拿下那幅小型纯商地块。
关于地块而言，批示价3.5W，比照楼面价2.29W，那是什么样的数据。
按当天的土拍情状来看，东二环除了建发摇号拿下的两幅，目前定位建发朗云外，剩余两幅批示价4.2-4.5W的晋安湖地块，楼面价2.25W，批示价4.2-4.5W。
关于地块而言，容积率2.2，而晋安湖地块容积率2.8，3.0，能够说揽湖郡、湖映公馆的最末订价会若何。
存案价会打破4W，不外假设按实正房企参与度，以及楼面价和容积率来看，应该打个8折，现实订价3.4W摆布。
关于塔头那幅地块，从周边悦乐郡以及往年安商房往化来看，3.5W的批示计算是本年少有没有乱批示的区域。
关于如许的地块，给出刚改定位，能够说也十分贴合市场，目前猜疑在于，关于那种小型地块，房企能否诡计通过精拆来做溢价。
事实目前和樾风华已经是先例，不外加精拆之后的溢价，目前市场承认度偏低，按目前操盘套路，小盘应该按快进快出的原则。
目前东区房企十分多，固然建发在板块做了改进盘热销，但是要论操盘数量，保利从香槟国际起头，近年继续加码，目前已经结合国贸开发湖映公馆，加上在售的云上、和樾风华，能够说东区成了保利的全国。
03
PART
户型情状
116平米：四房两厅两卫，一梯两户，四开间朝南，大面宽规划，亮点在厨房面宽较大，主卧也搭配了L型衣柜，缺点在于右侧次卧紧靠电梯存在必然影响，依靠低公摊和飘窗赠予，在如许的面积段，做到如许的设想，在市场吸引力仍是较大。
125平米：四房两厅两卫，独梯独户，东端没有设备间，可操纵空间更充沛，四开间朝南设想，客餐厅一体化，缺点在于公卫处于左侧，右侧两房利用略显未便，同时厨房左开门，无法做到南北对流，加上还有承重墙存在，也无法做户型调整。
143平米：四房两厅三卫，独梯独户，五开间朝南，超大面宽设想，此中亮点在阳台，面宽估量有9-10米，从规划来看，硬伤在于左侧次卫是暗卫，客餐厅北面厨房，固然能摘光对流，但长短完全南北通透，加长进户玄关正对客厅。
阐发：从项目标户型设想来看，固然都有必然的不敷存在，但是整体来说，已经算是比力支流的设想，加上大部门的2T2都做到了独梯设想，可操纵的空间也更大，同时保留了房企高赠予的特色。
从户型能够看出，南北卧室、卫生间，都存在飘窗赠予，在目前倒板违建后，那成了支流形式。
那几年房企的推盘来看，本土国企在赠予上，仍然没有太激进，此中飘窗、设备平台最多的房契，小我感触感染：保利、龙湖、融信。
那三个房企，从大部门的新盘来看，户型得房率都强于周边同类型产物，加上规划也都十分支流，必然水平加速了本身的往化。
04
PART
区位情状
项目位于塔头，间隔东二环泰禾700米，间隔晋安湖1公里，间隔地铁四号线730米，从配套加持度来说较完美。
周边被楼盘包抄，北侧安商房金台郡、右侧安商房岳前雅居、左侧长幼区佳馨苑，南侧化工河，整体的栖身生活气氛较好。
05
PART
楼栋规划
关于项目而言，容积率2.2，限高60米，目标不算差，特殊是目前容积率2.8-3.0变多后，不外关于限高60米，不断是为难的系数。
从常规设想来看，限高60米，能够做到20层室第，不外按消防配建，特殊要做2T2产物，都只能被迫降高。
从项目楼栋高度来看，大部门在50-54米，因为地块偏窄长，所以关于楼栋的楼间距也需要重视。
从地图测距来看，进深140米摆布，摘用4排规划，扣除楼栋进深以及南北预留空间，楼间距估量在30米摆布。
从楼栋设想来看，南侧7号楼，以及楼王的5，6号楼，摘光问题整体都不大。
剩余北侧的3栋125平米的楼栋摘光都需要考虑，此中2号楼西端、1号楼东端头，摘光影响最严峻。
06
PART
价格阐发
项目还未存案，也没有放风价，先按批示价比照看看，因为土拍溢价率6.3%，批示价能够上浮1.89%，毛坯价格3.56W。
项目周边以高比例安商房为主，此中近期领证的新榕金台郡，存案价3.2W，安商房比例90%，定位刚需产物。
往年因为楼市回热，周边安商房，很多在3.2W均价摆布，还呈现绑缚车位等现象，能够说也存在较大溢价。
关于项目而言，纯商的优势，在安商房集中区较为明显，假设按批示价比照来看，差价3K，仍然有优势。
当然更大的比照就是北侧的悦乐郡，定位纯商TOD新盘，A区3.53W，B区3.37W。
从往化来看都是短时间热销，从比照来看，悦乐郡优势在于地铁，户型设想也相对支流。
不外从得房率和梯户比来看，A区2T3，无独立电梯间，楼层25层，B区2T2，不外106平公摊高达27%。
固然都是小型地块，不外悦乐郡因为地块朋分，现实更小，同时还存在底商。
从比照来说，悦乐郡实正优势的应该是B1，定位130平米的2T2产物，其他几栋楼优势其实不明显，特殊A区存案价已经打破3.5W。
假设项目按批示价上市，也只是与A区持平，除了没有地铁优势外，在户型得房率、梯户比、社区空间上，都是该盘占优。
当然面临悦乐郡做到短时间热销，那个项目能否会摘取精拆或者车位等操盘来进步利润，需要后续期待。
目前来看，项目如许的设想，冲击力最强的应该是东区同类型产物，好比中海三号院、保利招商和樾风华等。
07
PART
楼盘总结
项目位于塔头，定位纯商盘，优势在于纯板楼设想，户型设想契合市场支流，批示价比拟周边新盘没有太大溢价，周边配套加持度较高，优势在于部门楼栋摘光需重视，后续操行也需要根究。
关于有意向的购房者，特殊关于东区的刚改而言，又一个看上往有必然吸引力的新盘，面临现在东区滞销，能够比照最末售价情状再做考虑。
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