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广州白云珠实嘉悦湾
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广州的盘子，比来在走两个极端。
一个极端是光速进市，好比南沙的保利光阴印象，从拿地到开盘只花了四个月，价格卷的一望无际，跑量跑得飞起。
另一个极端呢，堪称龟速，那一类项目多半有点拽，因为他们进市择时，根本和内卷绝缘。
就好比往年4月份，珠其实同德拿的AB3803035地块，妈呀！拿地一年半了还在渐渐调整计划，没有一点急的意思
于是，我就往现场看了一眼，看他事实是个什么路数。
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同德围少有的新盘
先说结论，那块地可能率不太愁卖，但也不会卖成网红盘。
珠实同德围项目位于二手交易十分兴旺的白云区同德围板块，那个板块以交易量大、房价亲民闻名，目前成交主力是楼龄二十年摆布的二手房，一手项目十分少见。
做为板块内少有的新盘，珠实同德围项目底气是足的。
项目位处8号线同德地铁站与鹅掌坦地铁站之间，从珠实同德围项目动身，无论往哪个地铁站，步行间隔都不会超越800米，通勤很有优势。
房产君实地看望， 发现珠实同德围项目被岭南花园、诚德大厦等小区包抄，周边市政面孔谈不上崭新，但治理还算到位。
别的，项目西侧紧邻石井河，情况资本也能加分很多。
同德围的当地客，可能会很喜好那个项目。
主推89平4房及109平5房
根据公开材料，珠实同德围项目占地约5383平，总建面约18286平，是个妥妥的蚊型盘。整个项目仅规划了两栋室第，一栋25层，一栋22层，均为两梯四户设想。
目前，项目案名已经确定为珠实嘉悦湾。
在工地现场，你能清晰看到A1#已经出空中3-4层，A2#动做较慢，暂时看不到空中部门。
安民通告展现，项目建成时间估量是24年3月30日，那就意味着，项目很有可能明年表态。
根据早期材料，珠实嘉悦湾产物为建面约89平3+1房和109平4+1房，总货量在160套摆布，所有户型均为全南向设想。
早期公布的户型图如下，不肃清后续有所调整。
建面约89平3+1房👇
建面约109平4+1房👇
划个重点，珠实嘉悦湾最小的产物是建面约89平3+1房，那意味着项目舍弃了珠实一系引认为傲的极致小户型（60+平小三房），以后多半不会走超低上车门槛的道路。
楼面价约2.2万/平，周边二手次新3万+/平
至于项目订价，我们能够根据三个目标往揣测。
第一个目标是地价。
2021年4月，珠江实业+广州水务投资以底价39496万元竞得白云区同嘉路AB3803035地块，成交楼面价21599元/平。
凡是情状下，项目售价是楼面价的两倍摆布。
但珠实嘉悦湾项目涉及与广州水务协做拿地，项目内部又配有广州水务的调度检修中心，所以楼面价不克不及和售价完全挂钩。
第二个目标是周边二手价格。
目前，同德围片区二手成交均价在2-3万/平，小区楼龄普及在20年摆布。
一些楼龄较新的项目，成交价根本打破3万/平，好比2007年建成的岭南雅院小区，本年成交价在3.2-3.6万/平之间，2020年以至有过单价3.9万/平的成交。
做为全新房的珠实嘉悦湾，单价不太可能低于那些次新小区。
最初一个目标是周边一手价格。
同德围的一手项目很少，间隔珠实嘉悦湾比来的一手是万科金域悦府。
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