楼市更大的接盘侠，要来了，海南，第一站！
前次，楼Sir浅浅提到，央行和银保监会发布的《关于金融撑持住房租赁市场开展的定见（收罗定见稿）》，才是楼市更大的狠招。
此中，“优先撑持雄安新区、海南自在商业港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国度政策重点撑持区域以及生齿净流进的大城市开展房地产投资信任基金（REITs）试点”一条，把海南与雄安新区、深圳并列，以“国度重点撑持区域”和“生齿净流进”定位，做为金融新政试验田。
同时，还有一条，“关于专业化规模化住房租赁企业，依法依规批量购置存量闲置房屋，用做保障性租赁住房或贸易性租赁住房持久持有运营，鼓舞贸易银行向其发放租赁住房团体购房贷款（30年，80%）”，楼Sir认为，固然外表上说的是租赁，现实上，是为当前总量过大的库存找到了新的超等接盘侠。
那项政策如果施行下来，相当于房地产板块，再次迎来万亿级此外重磅资金出场，且海南，仍是第一梯队的目标市场！
到底发作了什么？
2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融撑持住房租赁市场开展的定见(收罗定见稿)》（简称金融17条）。
通篇十七条信息更大的亮点——鼓舞企业出场购置住房。将市场上的新房、二手房以至商展写字楼以团购的形式批量收进囊中。
一边是年轻人面临高房价看而却步，只能抉择租赁。
一边是开发商盖好的新房门可罗雀，空置率过高。
22年全国100个城市室第库存陈述展现，库存总量就高达5.3亿㎡，与21岁尾比拟上涨1.3%，到达了近五年的更高点。
那个浩荡的库存，往化周期为11.7个月。
新房卖不掉，开发商资金链呈现问题，高周转的时代已经成为过往式，2022年接连暴雷的恒大、融创等龙头房企间接阐了然问题。
买方和卖方达不成一致，那就只能国度队出手了。
面临如许的困局，上至国度，下至处所为此使出满身解数，从松绑限购到取缔预售，再到房贷利率大幅度下调，但效果其实不抱负。
散户玩不动，那放本钱出场！
简单来说就是国度为了保房价，给存量房找来新买家，包罗保险资金，专业资产治理机构、住房租赁企业等。
让企业通过各类各样的融资手段，批量买下空置的新房再租给买不起房子的人。
若何操做？
如斯一来，房地产市场将涌进批量的机构和资金，本来的散户市场改变成机构市场。
有业内人士揣测，即将要出场的企业、私募、信任机构估量体量在万亿级别。
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除了自有资金，央妈和银保监还放出了一个重磅利好。
那些企业能够向银行贷款，30年首付只需两成！
并且不但买室第，保障性住房、共有产权房、写字楼、商场酒店、商展等，都能够用来投资。
要晓得之前启动限购时，海口市就明白规定了制止企业间接购置室第的，更别说申请银行贷款。
和通俗购房者只能买1-2套差别，此次的“金融17条”规定，企业能购置几十以至上百套房子。
同一拆修治理，然后进进市场租赁，既称心大部门人的住房需求，又处理房屋积压的问题。
乍一看，似乎是个一箭双雕的功德，但是认真计算一笔战又能发现破绽。
在中国的房屋租赁利润极低，以至是个赔本生意。
2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%，收租比为51.4%，而三亚市的收租比为67.3%
也就是说在三亚买套房子出租，需要用60多年才气收回购房成本，可是房贷期限30年，还不算企业需要收入的治理、税费等等。
不是摆了然坑本钱那个大冤种吗？
本钱当然是伶俐的，批量购房，租金只是底层收益。
第二层获利逻辑，是以购置物业为标的而发行的金融产物。
有个重点值得存眷！
“金融17条”里提到，本钱出场能够注册租赁企业，组建房地产投资信任基金，打包做成房地产投资信任基金，简称REITs产物。
那个REITs能够畅通，通俗人就能参与，关键还合法合规。
差别于过年期间付出宝里集齐五福光打嘴炮参与的过亿项目……
REITs的门槛较低，各人能够通过它凑钱寡筹买房。
日常平凡万万豪宅远不成及，若拆100份，每份只要十万，似乎通俗人也可以得到，卖房后增值部门的收益能分走1%。
但是发行REITs也有限造。
目前只要雄安新区、海南、深圳那类国度政策撑持较高的城市及生齿净流进的大城市才气做为试点。
融来的资金只能定向撑持建立和持久运营租赁房的企业
| 22年净流进生齿城市数量占比
弄法，你看懂了吗
吸纳金融本钱进进市场，以租赁收益和物业价值支持的REITs估值还能再次进进金融市场融资。
让金融本钱陆续拓展新的租赁企业和购置物业。
楼Sir再用大白话阐明一边，企业向银行贷款团购置房，然后租给买不起房的人，再以租金收进做为根底来发行REITs，卖给各人回笼资金后再次购进新的物业。
那么看来似乎逻辑清晰了，买不起房子的人能租房，开发商能往化库存，金融本钱获得收益，银行能把钱贷出往、政府还能获得税收。
堪称完美闭环啊！
房价还会上涨吗？
一个明显的信号呈现了，即便关于高房价事不关己高高挂起，那一项政策施行，多量的房源握在本钱手中，房租上涨那是一定的。
那么问题来了，房价还会再涨吗？
本钱可不是救世主，他们得先承认那个处所的投资价值，再赌上房价上涨的预期。有涨幅空间，才会有盘活市场、买卖差价的动力。
那也是REITs起首在政策撑持高或者生齿活动大的城市试点的原因。
将来只需要存眷三个方面，假设房价稳定，成交量上涨而库存下降，房价有可能进进新一轮的上涨空间。
关于房地产市场的租赁构造来说，仍是有益处的。
之前的租赁市场次要是小业主为房东，经常碰着房东需要卖房暂时要求租客移走的闹心事。
企业将存量室第收进囊中，拆修运营，同一治理，构成规模和标准化。
租客们也有了更多的抉择空间和栖身保障，踏实住上租来的房子。
此后你是诡计租房仍是买房呢，各人一路来聊聊吧，想要更多动静欢送存眷楼sir，别致热辣的地产资讯每日为你送上。
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