2023问中求变②｜十问2022（下）
地产财产会
地产周期轮动中
给行业一些特写
2023-1-10
58岁的邵明晓也退休了！
今天薄暮，邵明晓公布退休辞任龙湖集团非施行董事及董事会副主席，将来仅任公司参谋。
2022年至今，我们正看到越来越多高管以至地产大佬，起头差别水平的“激流勇退”式调整：
高管们包罗引退的融创迟讯，告退的阳光城前董事长墨荣斌等……
老板们包罗“清仓离场”的SOHO潘石屹张欣，辞任龙湖董事会主席、只担任参谋的龙湖开创人吴亚军，卸任董事会施行官的禹洲集团开创人林龙安……
公司在变、大佬和宿将们也在变，一个时代已经离我们而往。
新旧周期轮换中的2022因而对我们来说非分特别有意义。
为此，今天，我们带着疑问与根究聚焦“地产十问”中的前5问。 「戳链接 可查看 2023问中求变①｜十问2022（上） 」
1、 房企财报都往哪儿了？
2、 房子竟然还能那么卖？
3、 为什么他也能倒？
4、 地盘都卖给了城投？
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5、 2022的瓜为何那么多？
今天，我们陆续诘问2022，期看能从以下几个问题中深思过往，密密将来：
6、 房子也会酿成负资产吗？
7、 地产人的简历能绕地球一周吗 ？
8、 地产大佬们事实有几被捕风险 ？
9、 地产大佬们到底润没润？
10、 我们该若何重建相信？
六问
房子也会酿成负资产吗？
“腰斩”的房价，汹涌的“断供潮”，暴增60倍的“法拍房”，各类怪象背后，房产“负资产时代”要降临了？
过往20多年间，因为房价呈单边上涨的行情，强大的升值和变现才能，让良多人把楼市当成“存钱罐” ，不竭加杠杆买房。
但现在，跟着调控的深进和市场供需关系的改变，人们发现——
杠杆会失灵，房价也会下跌，恒产也会酿成负资产。
跟着一个城市房价下滑、二手房畅通性变差，房东税和其他费用收入增加，以及房产税征收讯号等影响，一些较差的资产会呈现主动断供收益大于断供成本的“负资产”情状。
根据国度统计局全国70城房价指数数据，比来3个月房价继续下降的城市名单共有38个。此中二个城市13个，三团座城市多达25个。过往一年，一个城市房价以至呈现腰斩。
于是，有房主降价，血亏200多万，也铁了心要卖4套房的实在案例。
还有人即使白送房子，也要无前提赠予房产，不外有个前提—— 定时还贷。
天上不会掉馅饼，本相是，按该房产目前房价和房贷利率来算，接盘二手房定时还贷的总成本比买一套新房还要高。
“以前是赠人玫瑰手留余香，如今是赠人房产其心可诛。”
无人接盘，强逼停贷成了一些房产持有者的无法抉择。
据不完全统计，2022年全国18个省份已有超100个楼盘项目呈现业主“强逼停贷”问题。
“停贷潮”的背后，一些房产酿成“负资产”是此中的诱因之一。
与“停贷潮”并行的是法拍房数量暴增。
数据展现，目前阿里房产上的法拍房数量已达118万套，而在2018岁尾，那一数据才2万套。
短短两年，暴增60倍！
汗青老是惊人的类似。
房子酿成负资产， 同样的剧本其其实英美、日本以及我国香港等地都曾实在地上演过。
1997至2003年间，香港房价整体跌幅高达70%。香港负资产问题最严峻的期间为2003年6月，其时共有超越10万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额高达1650亿港元。
在经济低迷、惨遭裁人的布景下，良多人被银行要求补缴本金，拿不出就只能眼睁睁看着房子走法拍流程。还有人顶不住压力跳楼，身后还欠银行几百万……
那或许也是香港中产誓死要庇护房价的原因。
所以，各人曾经认为内地的房产不会走香港的路，会不断上涨而非周期更迭。但没想到， 2022买房不断涨的共识彻底消逝了，取而代之的是如今对负资产的担忧。
七问
地产人简历能绕地球一周吗 ？
一醒觉来，公司没了，本身也被待业或裁人了；一场会议，高管带头下沉或降薪。
2022年，很多地产人因而陷进了无尽的“精神内耗”。
除了调岗，降薪的，就是转行和投身乙方怀抱的。
“2022年必然是地产乙方最内卷的一年，因为所有的甲方都来了。”
有人一年被裁4次，均匀一个季度换次工做，自嘲简称季工，比小时工高级点的那种。
那一年，地产人的简历像蝗虫过境般声势浩荡、漫天飘动，浮夸点说，怕是能绕地球一周了。
2022年第四时度，猎聘大数据研究院停止了一场关于去职率的调研，结论是——
房地产等行业会呈现更多的活动情状，需要HR赐与更多存眷。
2022前三季度，有跨行跳槽意愿的求职者占比为69.19%，此中，房地产行业想要跨行跳槽的人最多，占比为21.12%。
当前，房企债务危机仍未过往，很多房企回款困难，活动性压力未得到有效缓解，且仍有企业陆续暴雷出清，地产行业收缩已成共识。
那意味着短时间内行业新增的岗位有限，存量岗位被留下的人牢牢占据；外面的人拼命争夺有限的岗位，里面的人拼命想保住工做。
行业改变带来的影响也引发了“蝴蝶效应”，就连曾经的高校大热门——土木类专业，都不那么食香了……
同济大学土木匠程登科分数线本年大降了103分。
东南大学建筑系因招不满人，需要领受从其它专业调剂过来的考生。
跟谁过不往，让他学土木。
结业就赋闲，损害性极高，欺侮性极强。
八问
地产大佬们事实有几被捕风险 ？
2022年，关于地产大佬而言是多事之秋的一年。
那一年，地产大佬们被捕风险系数似乎曲线上升。
以至呈现了一天之内3家房企的4名地产高层被带走查询拜访的行业巨震。
涉及企业包罗央企华润集团旗下的华润置地、厦门更大国企厦门建发集团，以及深圳更大公共住房企业深圳市人才安居集团有限公司。四位地产大佬统一天被查询拜访，失实稀有。
深陷告贷违约窘境中的富力集团董事长、总裁张力也在那一年遭遇费事。
2022年11月30日，动静报导称，张力在英国伦敦被本地警方拘捕，曲到12月12日，其在向本地法院付出了1500万英镑的保释金后才暂获释放。
1500万英镑的保释金轻松创下了英国笔录。
英国人再一次常识到了中国地产商人的强大购置力。
据不完全统计，本年以来，已经有SOHO中国、泰禾集团、宝能集团、建发集团、华润置地、富力集团等多家出名房企高管涉嫌违法违纪被审查，而且近半年地产高管层人事情动也频繁发作。
以前是喊你过来吃茶品茗，如今是喊你进往食饭。
2023年，大佬们可得悠着点。
九问
地产大佬们到底润没润 ？
随风潜进夜，润物细无声。2022年，各类“润”攻略爆红收集，（意为逃离攻略，润即为“RUN”）“开润”话题成为社会焦点。
财力雄厚的地产大佬们天然成为揣测的重点对象。
2022年9月7号，人们发现潘石屹和妻子张欣，卸任了SOHO中国的职务。随后，潘石屹夫妻屡次在美国活动的图片被发布出来。
“到底仍是跑了？”
在网友的迷惘中，人民日报写了条耐人民味的评论——
一个企业家即使可以把企业开展得再大，假设没有社会任务感不情愿承担社会责任，那么他就不是我们所需要的。
潘石屹之后，各人灵敏的神经被彻底拨动了，只要发现房企高层辞任或职务变更，就认定其有润的严重嫌疑。
头顶“中国女首富”光环的龙湖集团开创人吴亚军也不破例，在辞任龙湖集团施行董事、董事会主席职务后，吴亚军天然也被良多人认为是润了。
此番动静一出，龙湖集团港股当日跌往24%，一度狂跌44%。
远想2022年龙湖暴雷等传言，龙湖怕是要不由得哭诉——
为什么受伤的老是我？
十问
我们该若何重建相信？
2022年，一些房地产唱空论调，以及各类暴雷、交付以及房地产股债等问题，让购房人对房企和市场的相信降到了低点。
良多人不再笃定房价会永久涨，也不再相信那些跌成仙股停牌的地产股可以绝地还击。
那是一个恶性死轮回，相信的缺失引发了连锁反响——
购房者越是贫乏相信，房企越难以用不变的销售回款改进财政，市场越疲软，购房者置业风险就越高。
相信是底子，自信心是黄金。
虽然那一年困难重重，但房企并没有舍弃，政策造定的高层也没有舍弃，试图勤奋改变场面地步，重建自信心。
政策端在“房住不炒”和促进房地产行业平稳重康开展的政策主基调下，监管层多管齐下，多地因城施策稳楼市，通过保完工、保交付来保障房地财产的良性轮回，通过各项财务金融政策提振房企和市场自信心。
房企们则积极自救、主动化债、不竭优化各项财政目标，同时积极响应国度保交楼等号召，用交付力和产物力获得市场相信，用回购和频繁的投资人会议与投资者成立相信。
能够看到，进进2023年，政策还不竭加码，1月5日，央行、住建部、银保监会三大部委集中发声，简单来说就是——
降首付、降利率、降门槛！鼎力撑持居民的首套房购置！
中心末于对需求端松绑，并确定房地产重回收柱财产。
只是，今非昔比。
在疫情和周期变化双重冲击的经济情况中，当人们失往“经济上行、房价提拔”的共识，当刚需的钱包也不再充盈，一切预期改进和需求刺激都变得更难。
若何在需求端重建相信，将是2023以至将来几年的重要课题。
最初，总结一下：
第六个问题—— 房子酿成负资产的情状确实存在，但事实是少数。核心一二座城市，包罗有财产根底的三绺个城市照旧有优良资产能够买进，中国城镇化照旧还有长路要走。
2023年，投资需警慎，买进优良资产，选好城市和地段才是王道。
第七个问题—— 短期来看房企收缩会形成地产人求职难。
但持久来看，打铁还需本身硬，地产人摆正心态，积存力量才气平安过冬迎来春天。
第八个问题—— 地产大佬被捕等风险事务，是房地产市场平稳重康开展过程中必需处理好的问题。
集中的整治不是坏事，会进一步肃清行业情况，让行业迎来更多生气。
第九个问题—— 地产大佬们到底实润仍是假润，或许谜底其实不重要。
因为，要来的始末会来,要走的留不住，实要走，就随他往，但我们也别冤枉一个好人。
第十个问题—— 2023年重建相信任重道远，显然，那不是片面能凭一己之力处理的问题。
而是需要政府、房企、购房者、投资人等多方配合理解、宽大、改进、朝上进步才气化解的难题。
期看是什么?
悲看者说:是地平线,就算看见,也永久走不到。
乐看者说:是启明星,能告诉人们曙光就在前方。
悲看者准确，乐看者前行。
2022年，我们说是穿过行业的至暗时刻也不为过。
2023，留给我们的问题照旧良多，将来可能仍有困窘，但我们必需前行。
地产财产会也将与你一路陆续看察、根究。敬请等待明日即将发布的《2022地产沉浮：谁在爬升，谁在跌落？》。
Ps.地产财产会“2023，问中求变”系列专题正在停止中。
目前已发布：
1、“地产十问篇”：（上） 点击右边题目可查看
2、“地产十问篇”：（下）
敬请等待以下好文：
3、地产沉浮篇：谁在爬升，谁在跌落？
4、政策洞察篇：2023的天，是什么样的天？
5、债务看察篇：留给展期房企的问题们
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