实务者言｜应对城镇住房老龄化，需要理顺响应资金轨制
2022年11月，上海正在整修的楼房。澎湃新闻记者 周平浪 图
房屋平安是城市平安运行的重要构成部门，关系人民群寡的生命和财富平安，是党和国度关心的严重民生问题。历经快速城镇化和大规模室第建立，我国城镇住房有量逐年增加，七普数据展现，截至2020年全国城镇住房面积到达294.55亿平方米，房龄在20年及以上的住房建筑面积约80.54亿平方米，占比接近30%。
跟着城镇新建住房速度逐步放缓，城镇住房的“老龄化”比重加速攀升，因为种种原因，很多房龄较长的住房建造时操行不高，持久利用过程中遭到天然和报酬等因素影响形成差别水平损坏，平安风险隐患集中突显。
近年来，阳台脱落、外墙空鼓高坠事务频次攀升，房屋平安变乱频发，以室第专项维修资金做为房屋平安治理的独一资金渠道，不只存在本身筹集难、利用难等问题，也存在资金缺口、笼盖面不敷的问题，随便招致房屋维修弃捐。
与住房养老有关资金的现状及次要问题
（一）专项维修资金笼盖范畴不全，统筹续筹难度大
跟着城镇住房轨制变革深进推进，20世纪90年代以来，室第专项维修资金轨制逐渐成立，为城镇住房共用部位、共用设备设备的维修和养护供给了必然资金支持。室第专项维修资金轨制迄今已施行二十余年，《室第专项维修资金治理办法》（建立部令第165号）已发布十五年，那个过程中，积存了良多工做理论体味，也呈现了一些新情状、新问题。
一是维修资金笼盖范畴不全，现实操做不同一。室第物业商品化40余年，远早于维修资金轨制成立。部门2000年以前的住房没有住房维修基金。目前国度对专项维修资金只要原则规定，没有详细施行细则，招致房屋维修责任鸿沟不清晰，理论层面涉及维修资金利用的操做不同一，构成很多矛盾。
二是维修资金统筹利用“复杂”，告急情状下收取难。维修资金利用必需经维修范畴涉及的2/3业主参与表决，1/3业主签字附和，但部门小区业主数量过于浩荡、活动性大，或定见不同一等，形成表决困难。该利用时利用困难，不应利用时又随意动用，都是造约维修资金标准利用的情形。
三是维修资金余额不敷，维修资金续筹协调难度大。良多室第小区因屡次维修，室第专项维修资金余额不敷，影响房屋后续维修及平安利用。后期业主续筹意愿不高、业委会存在畏难情感、公共收益未能填补维修资金等，都是维修资金续筹难的原因。
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（二）专项财务资金保障轨制不完美，统筹利用资金不敷
目前，各地政府统筹用于房屋维修、解危、革新的专项资金，次要包罗平安救助专项资金、市区财务补贴。差别条线差别类型的项目资金渠道差别，部门维修项目维修金额居高不下，统筹利用的资金呈现不敷。
一是受各地政府的财务税收影响，部门城市的房屋维修或解危专项资金的财务资金有限，且从各地房屋利用治理文件中看，没有明白房屋维修财务资金的出处。
二是部门城市在明白房屋平安责任人开展查抄的根底上，规定房屋治理部分按期开展房屋平安查抄、专项排查等，但开展相关工做的费用没有不变的财务资金撑持。
三是各级财务每年都安放一部门资金用于栖身小区和栖身房屋革新。但此类资金是项目形式，轨制性不敷强，并且理论反映笼盖面不广，次要用于城镇住房轨制变革遗留下来的各类公有住房。
四是地盘出让金是政府的重要财务资金，用于保障被征地农人和被拆迁居民的合法利益，统筹用于城乡根底设备建立，促进保障和改进民生。地盘成本是房价的重要构成部门，但目前地盘出让金现实的利用中，没有给住房养老供给资金保障。
（三）房屋保险投保体例有待优化，业主购置积极性不高
房屋保险通过对天然灾害和不测变乱形成的缺失实行经济抵偿，起着促进消费开展不变群寡生活的感化，也是室第维修资金的一种填补体例。
目前，较常见的房屋保险有工程量量保险、公家责任保险、建筑外墙利用平安责任保险，且建筑外墙利用平安责任保险是公家责任保险的一个特定险种。 各保险的投保主体、被保险人、投保体例根据险种差别而差别。部门保险仅在新建工程中普遍利用，既有室第量量平安相关保险比力欠缺，且小我参与房屋保险的积极性也不高。
部门城市在积极摸索住房“医保”形式，做为室第专项维修资金的填补。好比，江苏省泰州市创建了房屋维修“医保”形式，将维修资金的回集划分为首期回集和日常参保，并成立“房屋大病统筹金”。该形式虽处理了房屋大修时维修资金续筹难题和居民出资压力，也鼓舞了业主一般缴纳物业治理费的积极性，但能否向全国其他城市妥帖，还有待进一步察看。
类比我国居民养老金轨制，居民养老金设立的意义，是保障居民老年生活，让居民老有所养。房屋同样要缴纳“养老金”，保障房屋本体的“安康”，以期到达最长命命。我国居民养老金轨制现已构成由多收柱构成的系统，包罗笼盖城镇职工和城乡居民的根本养老保险，有企业年金和职业年金构成的填补部门，有各类贸易养老金保险及产物供给的称心个性化需求的部门。 与已构成三收柱的居民养老金系统比拟，与住房养老有关的资金系统薄弱，次要来源单一。
关于构建住房养老金轨制的阐发与定见
住房养老金应指，由国度和小我配合收入，用于保障城镇住房到达必然年限后呈现的影响社会公共平安的日常、专项和告急维修的资金。
构建住房养老金轨制，最重要的是，要紧紧挠住住房养老的特征与关键。对峙“人民至上、生命至上”原则，对峙“取之于房、用之于房”的原则，对峙“多渠道、多条理、全笼盖”的原则，依法界定差别主体的权责，科学设置装备摆设资金来源。
定见成立由根底类养老金、专项类养老金和贸易类养老金构成的多条理住房养老金轨制，为住房体检、维修、革新等用处供给资金保障，实现住房平安和人民宜居。
住房养老金轨制根本框架，如图1所示。此中， 根底类住房养老金次要用于保障公共平安，资金来源于财务资金，包罗国有地盘出让收进、房产税及房地产税收进，实行省级政府统筹治理。专项类住房养老金由现有室第专项维修资金构成，用于住房共有部位日常和告急维修，由业主缴纳，逐渐改进治理形式，兼顾资金平安性和利用便当性。贸易类住房养老金用于住房共有部位或专有部位，由业主向贸易保险公司自愿购置相关产物，实行业主自管和小我自有。
图1 住房养老金轨制框架图
（一）根底类养老金是住房养老金的第一收柱，由财务资金收入
根底类养老金是用于保障房屋根本平安，兜牢城市平安底线的根底，由财务资金收入。目前根底养老金的财务资金来源，可从以下三方面考虑:
一是定见从地盘出让金收益中提取必然比例做为根底类住房养老金的次要资金来源，保障社会运行公共平安。
一方面，地盘出让金做为政府的基金性收进，是政府预算收进的一部门，其利用范围应重点向涉及社会公共利益的内容倾斜。房屋平安是城市运行平安的重要构成。根据“取之于民，用之于民”的思惟，地盘出让金应做为房屋平安治理的资金保障之一。
另一方面，目前我疆土地出让金收入的固定项目，笼盖农业、教导、水利、城市建立等范畴，且城市庇护建立资金次要用于庇护城市的道路、桥涵等市政工程设备以及园林绿化、城市路灯、公共情况等城市公共设备，并未笼盖室第部门。综合而言，地盘出让金没有为住房养老供给资金保障。根据近十年的地盘出让金出入数据阐发，地盘出让金累计结余量为3685.76亿元，仍然存在提取空间。 颠末初步测算并参考保障性安居工程计提地盘出让金比例，定见根据往除成天性收入后地盘出让金收益口径，以很多于10%的比例计提地盘出让金，做为根底类养老金。
二是定见将住房养老纳进地盘出让金“其他收入”项目，做为住房养老金的资金来源之一。据2008-2015年全疆土地出让非成天性收入数据统计，近一半年份里，地盘出让金的非成天性收入里都有其他收入，此中2014年其他收入占比高达37.06%。部门年份昔时地盘出让金会呈现收入大于收进的情状，将住房养老纳进地盘出让金“其他收入”项目统筹分配，同样可处理根底养老金的资金来源问题。
三是目前国度没有正式征收房地产税，定见后续国度出台正式文件后，也可考虑按必然比例提取，做为财务收入，用于根底类住房养老金的资金填补。
（二）专项类养老金是住房养老金的第二收柱，由业主强逼缴纳
专项类养老金次要依托已有的室第专项维修资金，定见安身现有轨制根底上，对专项维修资金治理轨制予以优化完美，以更好适应新时代室第专项维修资金治理的需要。
一是在现有小我维修资金账户根底上，摸索成立统筹账户。好比上海在摸索成立统筹账户，资金来源次要是从全市专项维修资金增值收益中提取必然比例、此前全市维修资金的沉淀收益（股票收益）、市财务维修专项资金等，统筹账户资金能够停止综合收益率较高的投资，其资金本金与收益次要用于供给房屋应急维修托底保障、垫付小我账户付出维修费用不敷部门、全市室第小区购置财富保险、拜托第三方专业机构办事、信息化建立等方面。
二是理顺维修资金续筹工做机造，摸索分期续筹形式。定见由国度层面牵头理顺相关法令效劳，统筹批示各地成立同一的维修资金续筹形式，鞭策在二手房交易让渡环节补足维修资金，保障业主权益。因为一次性补缴金额较大，小区业主定见较多，可摸索摘用并进物业办事费测算项目分期续筹，或由业主在按月缴纳物业治理费时一并缴纳。
（三）贸易类养老金是住房养老金的第三收柱，由业主自愿购置
贸易类养老金次要指室第养老保险，做为根底类养老金和专项类养老金的填补，为住房养老增加一份保障。 定见摸索多元既有室第养老保险，拓展保险购置资金渠道。
一是通过购置室第养老保险，固定保险费，“锁定”将来可能发作的维修费用，实现资金放大效应； 二是发扬保险的风险治理功用，实现风险等量治理到风险减量治理的改变； 三是发扬保险的财政安放功用，投保时走业主大会投票流程后，后续维修费用由保险公司付出，无需走业主大会投票流程。
新建室第由建立单元在打点房屋建筑工程完工验收存案时投保，用于室第在规按时间后房屋平安保障；既有室第用于贸易保险的投保资金次要来源于维修资金、物业公司成本、日常维修费、业主小我资金等，可由业主委员会同一购置或业主自行购置。
（文章原题为“关于成立健全住房养老金轨制的根究与定见”。做者严荣系上海市房地产科学研究院院长、研究员、博士；郭戈系上海市房地产科学研究院城市更新研究所所长、高级工程师、博士；郝艳婷系上海市房地产科学研究院城市更新研究所工程师）
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