南山16→12万+，龙华13→8万+！深圳豪宅也顶不住了？
做为楼市风向标之一，深圳楼市的调控政策并没有发作本色性改变。
二手房参考价仍然发扬着重要感化，只不外从“紧箍咒”逐步酿成了“保底线”。
10月，深圳二手室第成交1733套，相当于一天仅成交56套，比拟9月根本持平。
深圳楼市在筑底？
01.
华润城有房源低于批示价卖
中介：半年内或仍是买方市场
“本来都认为批示价是个笑话，成果笑话成了实。”一位网友在留言区如是说。
深圳二手房下跌的那一波洗礼，最早从原关外，然后是学区房、老房子。
到后面，无论是西部仍是东部，大部门刚需房源成交程度普跌回2019年。
在各大中介伴侣圈都能够刷到，“海德三宝”的顶级学位房降价卖的信息：
位于南二外海德本部学区范畴的看海台、滨海之窗、漾日湾畔，如今根本上都跌了20%-30%摆布。
来源：微信群
以看海台为例，2019岁首年月82㎡的成交价是1250万摆布，2021年更高峰是1940万，如今的挂牌价为1258万，跌幅达35%。
再好比，龙华标杆玖龙玺，比来成交一套89㎡4房，成交价770万，低于批示价，而2021岁首年月同户型成交1150万，跌幅达33%，笋度令人咋舌！
来源：微信群
就连华润城如许的网红盘，也出了近批示价笋盘。
10月，华润城润府一期的89㎡3房的报价1300万，成交价1280万，比批示总价（1175万）只高了11%。
那套房不满五年，上半年可能成交价在1500万摆布，半年下来相当于跌了10%。
根据中介供给的成交数据，2019年12月底87㎡3房低层成交价约1280万，中层的成交价可能是1350万，现在“梦回2019年”。
华润城近年成交不完全统计，源：大咖深房团
华润城房源降价出卖不是个例。
那不，那套成交之后，另一套价格更低的又出来了！
润府二期，80.8㎡的2房 特殊户型，比来呈现了800万的超低成交价，比批示价1067万还低。
同样是小户型，润府三期，89㎡的2房低楼层也有1250万的低价笋盘。
来源：中介小红书
华润城曾经是深圳现象级网红盘，见证了深圳楼市“黄金时代”的疯狂，现在二手挂牌价遭遇滑铁卢，也反映出市场的“萎靡”。
一位资深中介认为，“ 华润城呈现如许的笋盘有迹可循。”
能够说，房源量大、出格是投契客浩瀚的新盘，都可能面对同样的问题。因为，很多购房者是高杠杆或告贷投资，他们需要快速回笼资金。
假设碰上楼市情感整体欠安，会击穿整个小区原有更低的价格底线， 呈现抛盘踩踏现象。
来源：贝壳网
跟着那批笋盘的出清，剩下的房子都在 自住客户、接盘的自住客户以及持久持有的投资客手上，房价就会趋于不变。
究其原因，因为互联网经济下行，良多从业者收进受影响，月供承担加重，扛不住就只能降价卖房。
本来跳一跳能再上一点台阶的中产们，起头掌握预算，重视现金流，求稳、求躺平。
“短期内看，到岁尾，以至明年上半年，整个深圳的市场仍是买方市场，假设近期必然要卖房的业主，价格上做出让步是必不成少的了。”那位中介表达。
02.
部门顶豪整体变更不大
有少数报价较低房源抛售
当前深圳整体市场存在压力，不外部门豪宅的抗跌才能仍是很强的。
好比华润的顶级物业—— 深圳湾悦府，始末是顶流， 其增值保值性毋庸置疑。
整体来说，悦府几万万级的房价根本能稳住，成交量其实不多，但是有成交就是有市场有价值，价格就是其市场价值的表现。
悦府一期近年成交不完全统计，仅参考
362㎡的大户型，2019年2月的一套高层房源成交价为8100万；2021年4月，中高层同户型卖出了1.25个小目标；2022年362㎡大户型没有成交。
2019岁首年月-2021岁首年月，该户型2年涨了约54%，涨幅较大。
262㎡的户型，2019年4月，2栋高层卖出了5740万；2020年7月，2栋中层成交价为6000万；2022年9月，2栋高层以7280万成交。
2019岁首年月- 2022年9月， 该户型3年涨了约20%，也是稳步上涨。
249㎡的户型，2019年高层成交价4850万；2020年同户型高层成交价5880万；2021年低层成交价7500万。一年涨约27%，增幅相当不错。
325㎡的户型，2020年6月高层成交价8888万；2022年高层 比来成交价为9800万。2年涨了10%，增幅不大。
从成交数据看出，362㎡的户型是悦府一期成交更好的户型，涨幅也是更高的。249㎡的涨幅也比力可看。
其实不难理解，豪宅一般是产物越大越好卖；其次则是更低门槛的，总价更低的温馨产物，基数小，涨幅也是很有空间。
并且，成交的根本都是高层，景看越好越受欢送。
别的，悦府二期的门槛相对较低，成交量也不亚于一期的大平层。
以106㎡的小户型为例，106㎡的11楼在2019年6月份成交价1500万，到了2020年6月，同户型高楼层成交价为1850万，涨幅一般。
本年6月份成交2套106㎡的高层，总价一个是1980万，一个是2100万，也是微涨。
固然涨幅不如一期大平层，但关于那种小寡产物，截至目前，悦府二期也算是抗住了大风大浪。
放眼深圳其他顶豪片区的价格，整体上没有太大变更。
例如，香蜜湖豪宅水榭花都三期，205㎡的房源，挂牌价为4800万；别的二期171㎡的挂牌价为3800万，单价均庇护在21-23万/㎡之间，相对不变。
但近期抛售高端物业的业主明显增加，有少数报价较低的房源呈现。
好比，双玺光阴道一套425㎡6房的 房源，5楼西端头毛坯，报价7600万。同户型高楼层往到1.3个小目标。
根据克而瑞深圳区域监测，1-8月，深圳主力成交总价段超8成集中在1200-2000万，但3000万以上成交量逆势上涨，与此同时，200㎡以上产物占比提拔明显，大户型产物更受高净值客户欢送。
据中介透露，本年大面积、高总价的豪宅成交数量明显增加。
本年按市场价挂牌出卖的一部门豪宅业主，关于能否成交比力随意，情愿按抱负价格出钱的买家，就能够谈一谈， 订价权仍是掌握在卖方手里。
还有一部门降价幅度较大的豪宅，都是急于出卖的，那些房源一旦呈现就成交很快， 假设买家有现金在手会愈加有会谈优势，不是谁都能买到的。
03.
挂牌量打破10万套
预备好枪弹，岁尾能够捡笋！
据深房中协数据展现，深圳二手房挂牌量已打破10万套大关。
比照10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。
来源： 深房中协
市场挂牌量再次上涨，反映出业主出卖意愿有所上升。
壹地产领会到，目前市场上，良多二手房的价格都是能够谈的，挂盘量多的片区，良多房东碰着一个有诚心购房客也不随便。
那显然是个好时机，不乏有业主急售大幅降价，各人预备好枪弹，多淘淘有捡笋盘的时机。
关于购房客来说，定见多跑多看，良多地铁口、中心地段的次新优良笋盘，本身实地走一走就能够洞若观火，所见即所得。
与新房摇号各凭手气差别，二手房跌出来的时机，看准时机就能够勇敢下手。
假设买二手房，担忧陆续跌或者站岗，最简单的办法，就是参考2019岁尾至2020岁首年月的同户型成交价（更好参考同楼层和朝向），但也纷歧定要逃求绝对的底部价格。
最初，祝每个在深有置业愿看的人，早日找到心仪的房子。
来源：深圳壹地产
部门材料来源：深圳住建局官网、 深房中协、大咖深房团、尚臻房、贝壳网等。
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