掘金慢生意，房企探索穿越周期之道
首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs正式获批。
11月1日，华润置地（01109.HK）发文称，华润置地和中信证券、华夏基金，以旗下有巢住房租赁做为发行人的“华润有巢REIT”正式落地，拟发行金额为11.2亿元。自此，华润置地成为首家发行保障性租赁住房REITs的房地产开发企业。
首批保障房REITs落地，意味着底层资产范畴扩大，房企融资渠道进一步拓宽。与此同时，在本钱存眷下，房企愈发重视轻资产运营形式。
目前，房企规划轻资产赛道次要有三种形式：开发代建、贸易资产运营和财产园区运营。与传统开发形式差别，轻资产形式更垂青房企的运营才能。产物和办事，成为新赛道的必考题。
第一承平戴维斯深圳公司董事总司理吴睿对时代周报记者暗示，市场构造决定房企的转型标的目的。房地产行业颠末20年的高速增长，已经由增量市场改变成存量市场，有大量的存量资产需要更好地运营。传统的开发商刚好有运营经历，也有大量人才储蓄和常识系统，转化到存量市场相对容易。
由重转轻
房地产行业进入调整周期，开发商起头寻求第二增长曲线，一场去地产化海潮悄悄启幕。
本年8月，新希望地产改名为“新希望五新实业”，颁布发表将在地产之外，开辟农业和文旅营业。尔后，朗诗绿色地产则将名字更改为“朗诗绿色办理”，声称公司由传统重资产的房地产开发形式向轻资产形式的转型已根本完成。
在开发商由重转轻的路上，对外输出办理经历成次要抓手。与传统开发营业协同性更高的代建板块，承担起房企转型的重任。
本年以来，代建范畴吸引浩瀚新玩家，越来越多开发商主动转型为“包领班”。
据统计，开展代建营业的品牌房企已经超越30家，TOP50房企涉及代建的占比约3成。此中，既有万科、华润置地、中海、保利开展等大型房企，也有朗诗、仁恒、现代、天房等中小型房企，领跑的绿城办理、中原建业已经顺利上市。
图源：图虫创意
一名头部房企投拓人士向时代周报记者暗示，在房地产市场回归理性时，开发商为确保足够的现金流，不能不节衣缩食，削减地盘投资。代建项目不需要占用资金，虽然利润较薄，但在当前市场情况下不失为一个好选择。
代建营业之外，开发商还将目光对准贸易地产，转型颇有效果。据克而瑞研究中心，本年前三季度，万达商管、红星美凯龙、华润置地等三家企业运营收入已超百亿元。
第二曲线雏形已现，开发商应该固守阵地仍是多元开展？
对此，吴睿认为，在融资受限、市场自信心受挫的布景下，开发商很难用高杠杆做房地产开发，高周转形式难认为继。开发商不能不转向轻资产运营，因其不需要太多的资金和杠杆，相对来说也是新赛道。瞻望将来，开发商向轻资产转型将成为行业开展趋向。
掘金慢生意
当室第开发体量迫近天花板时，运营性资产备受本钱存眷。与开发形式差别，运营性资产为持久投资，更考验操盘者的资产运营才能与办事程度。
写字楼资产，在地产行业降温时成为投资热土。据媒体统计，前三季度，北上广深等四大一线城市大宗交易总金额已经超越千亿元。
以博瑞大厦为例。10月17日，新加坡房企凯德集团以20.37亿元买入北京博瑞大厦，突破北京法拍市场交易纪录。关于买入原因，凯德集团对时代周报记者暗示，此次收买契合凯德的投资战略，能够阐扬集团以在开发方面的全面才能和优势，实现资产增值，为投资者带来优良回报。
“写字楼资产有不变的回报率，活动性也比力好，办理比力容易，那都契合那种外资机构关于投资标的的要求。”吴睿指出，本年外资机构除了买入写字楼资产之外，也更存眷房地产新基建概念，如说物流仓储、生命科学园等。
多名业内人士向时代周报记者暗示，无论是写字楼资产仍是其它运营性资产，均需要精细化运营。大到项目定位、小到工位设想，每一个细节城市影响项目标现金流。开发商需要摒弃过往的“短平快”思维，耐心对待运营性资产。
中指研究院陈述指出，轻资产运营需要较强的品牌影响力、强大的资本整合才能和丰硕的项目操盘经历，因而在理论中门槛较高，入局企业多以大中型房地产企业为主。将来，房地产企业要加强在轻资产范畴的摸索，还需以加强本身运营办理才能为次要发力标的目的，对峙品牌战略，积极修建办理、运营和办事方面的核心合作力。
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